« Mon modèle économique ne fonctionne plus », s’inquiète Hervé Legros, le fondateur d’Alila, dans ses locaux parisiens le 15 juin. Le promoteur lyonnais, spécialisé dans la vente en bloc de logements sociaux et intermédiaires, n’est plus en capacité de rentabiliser un programme 100% HLM.
Deux facteurs expliquent ces difficultés. D’un côté, les coûts trop élevés dans les réponses aux appels d’offres des fournisseurs. La hausse des prix des énergies et des matériaux ont fait flamber le coût de construction « de 30 à 50% entre septembre 2021 et avril 2022 », estime Hervé Legros. De l’autre, le plafonnement du prix des Ventes en état futur d’achèvement (Vefa) sociales(lire encadré plus bas). « Dans certaines métropoles, ce sont les mêmes plafonds depuis douze ans », pointe-t-il.
Chiffre d’affaires en baisse
Au nom de la rentabilité du groupe, le choix a été fait de réduire la part HLM dans les opérations et de compenser avec du logement libre. Son poids a été de 13% en 2021 (7 892 logements réservés), contre 9% en 2020 (6 918 logements réservés). Les acquéreurs de logements libres sont des investisseurs institutionnels comme « Swiss Life, Gecina ou Axa, de retour sur le logement », rappelle-t-il. Dans le détail, le logement social pèse 60% de l’activité ; le logement intermédiaire, 25% ; le logement libre, 10% ; le logement abordable, 5%.
Pris en étau par l’inflation et des règles du jeu jugées défavorables, le 11e promoteur de France a préféré reporter à 2022 voire 2023 le lancement de chantiers, équivalent à 90M€ de chiffre d’affaires. D’où un CA 2021 à 733 M€, en recul de 3% par rapport à 2020. C’est la première fois depuis sa création en 2007 qu’Alila présente un CA annuel en baisse. En octobre 2021, Hervé Legros visait une hausse annuelle du CA de 10%.
Faible endettement
Le dirigeant de 39 ans se montre toutefois serein. « Le résultat net du groupe est de plusieurs millions d’euros. La rentabilité opérationnelle et la marge brute sont en hausse, notamment grâce à la perception d’honoraires liés au traitement d’un nombre important de dossiers dont les chantiers n’ont pas encore commencé. Enfin, notre endettement a baissé de près de 12%, passant de 17M€ à 15M€ », développe-t-il.
Faute de trouver bonheur dans les appels d’offres actuels, Alila continue à décaler des dossiers. « Repousser la livraison de logements sociaux, cela signifie plus de précarité pour les personnes » qui s’impatientent devant la porte d’entrée du parc HLM, alerte Hervé Legros. La France compte plus de 2,2 millions de ménages en attente d’un logement social, selon l’Union sociale pour l’habitat (USH). Et de conclure : « Les années 2022, 2023 et 2024 vont être terribles pour le secteur immobilier. »
