C’est un record absolu. Selon le conseil en immobilier d'entreprise JLL, près de 2,7 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier logistique en France en 2018. Conséquence de cet engouement : les prix atteignent des sommets, avec des taux de rendement au plus bas, autour de 4,5 % pour les meilleurs actifs. 90 % de ces investissements sont réalisés par des fonds d’investissement internationaux.
« La France est en effet une destination de choix en Europe pour les fonds d’investissement internationaux, face au Royaume-Uni qui pâtit du Brexit, à l’Allemagne où les prix sont encore plus élevés et à l’Europe du Sud qui n’offre pas la même stabilité économique et politique », analyse JLL.
Les ventes en portefeuille représentent plus de 60 % des volumes investis. Ainsi, les deux plus grandes transactions de 2018 portent sur un portefeuille d’environ 300 M € pour le compte du fonds américain Greenoak Real Estate et sur un portefeuille paneuropéen de plus de 600 M € (dont environ 200 M€ en France), acquis par Blackstone.
Recul des entrepôts XXL
Avec 3 081 000 m² d’entrepôts de plus de 10 000 m² loués en 2018, la demande logistique placée est, certes, en retrait de 19 % par rapport à l’année dernière mais supérieure de 14 % à la moyenne observée au cours des cinq dernières années. « Le marché français conserve ainsi, pour la 3e année consécutive, un niveau de demande placée supérieur à 3 millions de m² », commente Jean-Marie Guillet, directeur logistique de JLL France.
L’engouement pour les entrepôts XXL recule au profit des entrepôts de 20 000 à 40 000 m². Ceux-ci réalisent une année record tant en volume qu’en nombre de signatures (1 285 600 m² pris à bail au travers d’une cinquantaine de signatures). Bien qu’en baisse par rapport à l’an passé, le positionnement sur des locaux en cours de construction reste une option prisée par les entreprises ; les clés en main locatifs et les compte-propres représentent en effet plus d’une signature sur trois en 2018.
Un quart de la demande placée en région parisienne
La répartition entre le marché de la dorsale (Lille, Paris, Orléans, Lyon, Marseille) et les marchés secondaires s’oriente de plus en plus vers la parité. Néanmoins, la dorsale capte toujours une plus grande partie des m² commercialisés (58 %). La région parisienne demeure la plus attractive et représente un quart de la demande placée française.
La région lilloise, dont le nombre de m² a doublé en un an, se tient en deuxième position avec 16 % des commercialisations. Le marché lyonnais, qui a connu un regain de dynamisme en fin année, représente 9 %. Enfin, porté par la croissance du trafic du port de Marseille Fos, le marché Marseillais est lui aussi sur une bonne dynamique. Il capte près de 8 % des m² commercialisés sur le marché français.
