Pourquoi avoir publié, en février dernier, une grille d’analyse visant à mesurer la performance ESG des immeubles de bureaux ?
Gwenola Donet : Suite à la prise de conscience généralisée du secteur de la montée en puissance de l’importance des critères ESG dans l’immobilier, de très nombreuses formations ont été lancées en 2021. En 2022, nous avons vu fleurir les grilles ESG. Nous avons donc créé un groupe de travail pour créer un langage commun permettant d’apprécier les critères ESG sur les actifs immobiliers. Cette grille est constituée de critères, pondérés en fonction de leur niveau d’importance dans la prise de décision des différents intervenants de la chaîne de valeur. Et comme 90% du marché se compose d’immeubles déjà existants, nous n’avons pas encore pris en compte le poids du carbone dans la construction.
Les labels sont-ils de bonnes boussoles pour les investisseurs ?
G.D. : Les labels ne sont pas autoporteurs : ils jouent un rôle extrêmement important lorsque tout le monde est profane. Quand la profession prend possession du sujet, les labels gardent leur utilité (en étant lisible pour l’ensemble du marché par exemple). Pour autant, un immeuble n’a pas besoin d’être labelisé pour être aligné à la taxonomie.
Dans cette grille, des items sont plus valorisés que d’autres, comme la consommation en énergie primaire, les émissions de gaz à effet de serre et l’existence d’un certificat éco-énergie tertiaire et d’une trajectoire carbone basée sur le projet Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). En revanche, l’activité des occupants, la gestion de la ressource en eau, des déchets et les services rendus aux occupants arrivent en queue des préoccupations. La certification par un label de la préservation de la biodiversité n’est pas valorisée. Pourquoi ?
Christian Robinet : Nous avons pensé cette grille comme un outil évolutif. Bien évidemment, nous devons lui assurer une certaine stabilité. Mais au regard des enjeux actuels sur l’ « embodied carbon » (l’empreinte carbone lors du process de construction, NDLR), la gestion de l’eau, la préservation de la biodiversité… il y a fort à parier que ces items monteront en puissance dans quelques années. D’ailleurs, un premier retour d’expérience sera réalisé dans 6 mois.
En publiant cette grille, nous souhaitons que le marché s’en empare pour qu’elle devienne un standard de marché et avoir un outil de comparaison. A terme, nous pouvons imaginer être en capacité de modéliser la valeur verte entre un immeuble vertueux et une passoire énergétique. Car la part de l’extra-financier est de plus en plus prégnante dans la prise de décision et la modélisation de la valeur.
D’autres grilles devraient-elles voir le jour ?
G. D. : En parallèle, nous travaillons sur une grille dédiée à la logistique où les critères de la gestion de l’eau (au regard des enjeux de désimperméabilisation, et de récupération des eaux pluviales) ou de production d’énergies renouvelables (photovoltaïque en toiture) semblent être plus importants Ensuite, nous lancerons une grille dédiée aux centres commerciaux. Les items seront peu ou prou les mêmes entre chaque classe d’actifs, afin de pouvoir comparer les scoring.
Au final, est-ce que le « prime » va changer ?
C.R. : Un immeuble avec un mauvais score ESG ne peut déjà plus être considéré comme « prime ». Mais gardons en tête qu’un immeuble prime sera toujours celui qui répond à la demande : par sa localisation, sa connectivité, son offre…
