Après les propositions, les estimations. Dans un entretien accordé au début du mois au « Moniteur », Katayoune Panahi développait ses idées fiscales et réglementaires pour « intégrer la création de valeur environnementale et sociale dans la valorisation foncière ».
En conférence le 23 mai, la directrice de SNCF Immobilier a expliqué pourquoi il était urgent de rebattre les cartes de la fabrique de la ville, en faveur des projets verts, décarbonés… qui peinent à trouver un équilibre économique, selon elle. Dans son viseur, le gouvernement. En attendant les conclusions du Conseil national de la refondation (CNR) dédié au logement prévues le 5 juin.
Plus-value immobilière de 10%
La branche immobilière du groupe SNCF (Espaces Ferroviaires, ICF Habitat) s’est appuyée sur plusieurs études de scientifiques ou de paysagistes et autres professionnels, pour affirmer que « la création d’un espace vert d’un hectare en zone urbaine hyper dense, par exemple sur l’une de nos friches ferroviaires, génère des bénéfices » de trois ordres, a-t-elle commenté.
D’un point de vue économique, les logements offrant une vue sur le parc voient leur valeur immobilière gagner 10%. Les habitations situées dans un rayon de 100m, entre 5% et 10%. Ces estimations reposent sur l’étude Les espaces verts urbains de l’Union nationale des entreprises du paysage (Unep) de 2016.
Baisse de l’hypertension chez les habitants
Les bénéfices sont également écologiques. En effet, végétation rime avec rafraîchissement en journée, jusqu’à 5°C à un instant donné. Or, chaque degré additionnel nécessite entre 9% à 12,6% d’énergie supplémentaire pour la climatisation, selon SNCF Immobilier, qui ne renvoie vers aucune source sur ce point. En outre, la présence de 1000 arbres plantés, sur un hectare dédié à la nature en ville, permettrait de stocker 35 tonnes de CO² par an.
Citons également l’économie de 2500€/an/ha liée à la meilleure gestion des eaux pluviales. Une estimation de SNCF Immobilier, sur la base d’une étude de 2008 portant sur la ville californienne de Sacramento.
Enfin, les bénéfices sanitaires sont multiples. La présence d’un alignement d’arbres réduit par exemple de 50% la concentration des particules fines dans les logements, selon SNCF Immobilier, qui cite une étude de l’Université de Lancaster (Royaume-Uni). En découle une réduction du nombre de malades souffrant d’asthme ou d’hypertension pour une économie de 180 000€ par an.
Création de richesse de 180M€ sur 50 ans
Avec une hypothèse d’un taux d’actualisation de 5%, un seul hectare de végétation en ville représenterait au total 180M€ sur 50 ans. « Actuellement captée par un petit nombre d’acteurs privés (des propriétaires de logements, bureaux… installés autour du parc en question, NDLR), cette création de richesse est à collectiviser pour que les citoyens, en particulier de la périphérie, bénéficient de services et de connectivité », a conclu Katayoune Panahi.
