A la Mission pour la réalisation des actifs immobiliers (MRAI), chargée de vendre le patrimoine de La Défense, on considère les études comme un capital. Elles sont décisives car à partir du projet de reconversion auxquelles elles aboutissent, les services fiscaux estimeront le prix de vente d'un site. Elles permettent également de faire converger autour d'un projet l'intérêt du vendeur et du futur acquéreur, souvent une collectivité. « La MRAI fait d'ailleurs valider chaque étape des études par un comité de pilotage réunissant les décideurs locaux. Par exemple, pour choisir les bureaux d'études, elle en consulte quelques-uns, les fait auditionner par le comité de pilotage et en discute avec lui », explique Jacques Brucher, chef de la Mrai. Celle-ci souhaite travailler avec des équipes complètes réunissant architectes, ingénieurs, économistes, monteurs d'opération et bons urbanistes. Elle leur demande avant tout d'être inventives, créatives, d'avoir le sens des réalités et des qualités relationnelles.
Un dernier point important, car il ne faut surtout pas créer des situations de blocages avec les élus détenteurs des rênes de l'aménagement. Fixé avec les bureaux d'études, le coût des prestations dépasse rarement 300 000 francs hors taxe. Mais, du fait de leur complexité, certaines études peuvent atteindre 600 000 francs. Elles commencent généralement par un diagnostic du site et se terminent par des propositions de programme. Pour un bureau d'études, c'est l'occasion, s'il donne satisfaction, de décrocher d'autres contrats avec la MRAI, ou le suivi de l'opération pour la collectivité.
« Ayant fait travailler plus de 250 cabinets différents, commandant annuellement une vingtaine d'études pour un budget de 5 à 6 millions de francs, nous savons ce qu'un bon bureau d'études peut donner. Forts de notre expérience de maître d'ouvrage, nous devenons très exigeants. Il nous est même arrivé de ne pas payer des études trop médiocres », affirme Jacques Brucher. N'entre pas dans cette catégorie le travail effectué sur la caserne Niel, proche du centre-ville de Toulouse, par l'architecte Gabriel de Hoym de Marien et Sotec ingénierie. Il a été unanimement apprécié.
L'équipe a diagnostiqué chaque bâtiment des 7 hectares de la caserne et estimé le coût des réhabilitations. Après avoir étudié l'environnement immédiat, pris en compte les contraintes du site (futur métro, voie ferrée) et interrogé les opérateurs publics et privés sur leurs besoins, elle a abouti à quatre propositions d'aménagement. Le comité de pilotage a retenu celle qui créait 600 logements dont 20 % sociaux. Beaucoup de promoteurs sont déjà candidats. A partir du programme concrétisé par un plan-masse, les espaces privés et publics ont été délimités. Les premiers seront vendus, les seconds aménagés par la ville qui bénéficiera des aides du fonds de reconversion de la défense (Fred). Toutes ces données ont permis d'établir un pré bilan d'opération et d'estimer à 19 millions de francs hors taxes le prix de vente de la caserne. Le conseil municipal de Toulouse a donné son accord pour cette acquisition fin janvier.
