Compte tenu de l’excellent début d’année 2022, avec des chiffres de commercialisation supérieurs à ceux de Lyon, la barre des 300 000 m2 de surface placée sur la métropole lilloise aurait presque pu être franchie l’année dernière. Cependant, le ralentissement du dernier trimestre a bloqué le compteur à 270 717 m2, soit un résultat qui dépasse tout de même de plus de 15 % la moyenne des cinq années précédentes.
« L’année 2022 est la troisième meilleure année. En 2018, tous les records avaient été avec 280 157 m2 et 2021 avait atteint 274 141 m2 », décrypte André Bartoszak, le responsable de l’Observatoire des bureaux de la métropole lilloise (OBM) à la CCI Grand Lille.
40 % de comptes propres
« Cité administrative, Tribunal de grande instance, Etixia [pour Kiabi, NDLR], le marché a été porté par les comptes propres qui comptabilisent 100 000 m2 sur les 270 000 commercialisés », met en avant Rodolphe Monnier, le directeur de JLL Lille, qui précise que les villes situées en périphérie de Lille totalisent 55 % de la demande placée.
« 370 transactions ont été effectuées en 2022, avec une hausse des surfaces moyennes s’établissant à 538 m2. Cependant le marché accuse une baisse des ventes des surfaces de plus de 1 000 m2. Elles sont passées de 90 583 m2 en 2021 (33 ventes) à 75 371 m2 en 2022 (31 transactions). Celle de plus de 2 500 m2 passent de 12 transactions en 2021 a seulement six en 2022 », analyse André Bartoszak.
Il ajoute que le stock de bureaux neufs est estimé à 150 000 m2 soit 20 mois d’écoulement et à 230 000 m2 sur la seconde main soit environ deux ans de stock.
« La valeur prime des loyers reste stable à 300 euros hors taxes-hors charges par mètre carré par an (HT-HC/m2/an) sur des actifs historiques rénovés au cœur de Lille. Le loyer moyen des surfaces neuves, en hausse, s’établit à 177 euros, tout comme celui des surfaces de seconde main, à 160 euros HT-HC/m2/an », détaille Rodolphe Monnier
5,2 % de vacance
L’expert ajoute que la vacance sur les bureaux est estimée à la baisse à 5,2 %. « Il existe sur la métropole lilloise une vacance structurelle comme à Roubaix et Tourcoing, où certains actifs sont presque impossibles à louer. Cela vient brouiller la comparaison avec d’autres territoires comme Bordeaux, Toulouse ou Lyon qui ne connaissent pas ce phénomène », souligne Maxime Debieuvre, le directeur investissement région Hauts-de-France de JLL.
Pour mieux connaître cette vacance, l’OBM s’est associé avec l’agence d’urbanisme de la métropole lilloise. « Il s’agit déjà de définir plus finement la taille du parc. Il existe encore beaucoup de trous dans la raquette », décrypte Rodolphe Monnier.
« Cette étude va faire du mal, car la vacance existe sur la seconde main. Mais elle permettra d’agir. Les entreprises veulent des bureaux aux nouvelles normes. De plus, avec le décret tertiaire, on va voir arriver des friches tertiaires. Il faut avoir une idée précise pour pouvoir les transformer », projette Xavier Delecroix, le directeur régional Associé chez BNP Paribas Real Estate.
Le bureau en région séduit les investisseurs
« Le temps des régions est venu pour le bureau », positive Antoine Marre, directeur délégué d’Icade Promotion. Le nouveau président de l’OBM, qui succède à Xavier Kieken, veut mettre au service de l’OBM des outils plus conviviaux, permettant d’échanger et de calibrer les données plus facilement : « Mais aussi d’élargir les champs d’observation, par exemple sur les espaces de coworking ».
« Désormais 25 % des investissements immobiliers se font en région, alors qu’avant ce n’était que 10 % », souligne Xavier Delecroix estimant que ce changement de statut oblige les acteurs régionaux à améliorer leurs outils, avec notamment la création de cet observatoire de la vacance des bureaux.
463 millions d’euros investis en 2022
« Lille conserve sa place dans le trio de tête avec 463 millions d’euros investis sur 30 opérations en 2022 (contre 1 milliard à Lyon). Ainsi, 254 millions d’euros ont été investis sur sept opérations en Vefa dont trois en blanc (113 millions d’euros) », analyse Xavier Hugot, le directeur général Nord d’Arthur Lloyd.
« L’année 2022 a été un très bon cru avec une fin d’année assez dynamique. Les investisseurs ont encore du cash à investir. Grâce à des taux de rendement allant de 4 à 5,5 %, Lille devrait encore tirer son épingle du jeu en 2023 », confirme Quentin Carron de la Carriere, directeur investissement chez JLL Lille.
Seule ombre au tableau, la baisse annoncée des investissements sur les Vefa, en particulier en blanc, qui devraient quasiment disparaître en 2023 faisant revenir les investissements entre 300 et 350 millions d’euros par an.
