La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, prévoit le principe d’accessibilité généralisée, quel que soit le handicap : physique, sensoriel, mental, psychique ou cognitif. Les bâtiments d’habitation collectifs neufs doivent être accessibles et permettre une adaptation ultérieure plus facile des logements aux personnes handicapées. Des exigences proches s’imposent également aux maisons individuelles neuves.
Champ d’applicationDéfinition de la maison individuelle
Au sens de l’article R. 111-18 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), une maison individuelle est considérée comme un bâtiment d’habitation non collectif, c’est-à-dire un bâtiment dans lequel ne sont pas superposés plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties. Selon l’administration, une maison individuelle est un bâtiment ne comportant qu’un seul logement et disposant d’une entrée particulière (1).
L’individuel pur, opération de construction d’une maison seule, peut être distingué de l’individuel groupé qui comporte plusieurs logements individuels dans un même permis de construire. Les logements « en bande » (maisons individuelles jumelées ou accolées disposant chacune d’une entrée particulière et ne comportant qu’un seul logement) constituent un cas particulier de l’individuel groupé.
Maisons exclues de l’obligation d’accessibilité
Seules les maisons individuelles construites pour être louées, mises à disposition ou vendues sont soumises au respect des articles R.111-18-6 du CCH et de l’arrêté interministériel du 1er août 2006 modifié. A contrario, les maisons individuelles construites pour l’usage propre du propriétaire (directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel de la construction) sont exclues du champ de la réglementation relative à l’accessibilité des personnes handicapées. Le législateur a considéré que la personne qui construit pour elle-même a le choix de la décision concernant les dispositions d’accessibilité.
D’une manière générale, ne sont pas concernées par l’obligation d’accessibilité, les maisons dont le maître d’ouvrage n’est pas un professionnel construisant pour autrui, c’est-à-dire : les maisons réalisées sur contrat de maison individuelle avec ou sans plan (art. L. 231-1 et L. 232-1 du CCH) ; les contrats de constructions d’entreprises ou de maîtrise d’œuvre ; les maisons construites par leur maître d’ouvrage. En revanche, les maisons vendues en l’état futur d’achèvement (VEFA), les opérations de construction pour la location privée ou de logements sociaux, les opérations de construction pour la vente après achèvement doivent respecter les règles d’accessibilité (circulaire du 30 novembre 2007).
A la différence des établissements recevant du public (ERP), les maîtres d’ouvrage de maisons individuelles n’ont d’obligations que lorsqu’ils entreprennent des travaux de construction. Aucune obligation ne pèse sur eux lorsqu’ils effectuent des travaux sur des constructions existantes.
Dispositions architecturales et aménagements propres Décret du 17 mai 2006
Selon l’article R. 111-18-5 du CCH, les maisons individuelles doivent être construites et aménagées de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L’obligation d’accessibilité concerne les cheminements extérieurs, les circulations intérieures, le logement et, le cas échéant, une place de stationnement automobile. Dans le cas d’ensembles résidentiels comprenant plusieurs maisons individuelles groupées, l’obligation d’accessibilité porte également sur les locaux et équipements collectifs affectés à ces ensembles.
Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ou aménagement permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente (art. R. 111-18-6 CCH).
Le décret n° 2006-555 du 17 mai 2006, relatif notamment à l’accessibilité des établissements des bâtiments d’habitation, a défini les principes généraux que ces équipements doivent respecter. Ce texte reste le pivot de toute la réglementation.
Arrêté du 1er août 2006 modifié
Après quelques mois de mise en œuvre, il est apparu nécessaire d’apporter un certain nombre de modifications à l’arrêté du 1er août 2006 (JO du 24 août 2006) qui fixe les dispositions prises pour l’application des articles R.111-18 à R. 111-18-7 du CCH.
Un arrêté du 30 novembre 2007 (JO du 14 décembre 2007) modifie ainsi certaines dispositions de l’arrêté du 1er août 2006 en ce qui concerne : les cheminements extérieurs, les portes et les portails, les caractéristiques de base des logements, les pièces de l’unité de vie ainsi que les accès aux balcons, terrasses et loggias.
En revanche, demeurent inchangées les dispositions sur le stationnement automobile, les locaux collectifs, les équipements et les dispositifs de commande et de service, les escaliers des logements ainsi que les dispositions relatives à l’adaptabilité de la salle d’eau.
Echéances à respecter Conditions d’accessibilité
Les dispositions relatives à l’accessibilité des maisons individuelles sont applicables aux demandes de permis de construire déposées depuis le 1er janvier 2007.
Par ailleurs, dans les maisons individuelles ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à partir du 1er janvier 2008, tout balcon, loggia ou terrasse situé au niveau d’accès au logement doit posséder au moins un accès depuis une pièce de vie.
En outre, dans les logements qui feront l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2010, au moins une salle d’eau doit être équipée de manière à ménager la possibilité d’installer une douche accessible.
Dérogations
Le préfet peut accorder des dérogations aux dispositions qui ne peuvent être respectées du fait d’une impossibilité technique. Celle-ci peut résulter : de l’environnement du bâtiment (et, notamment, des caractéristiques du terrain), de la présence de constructions existantes ou de contraintes liées au classement de la zone de construction, en particulier au regard de la réglementation de prévention contre les inondations.
La demande de dérogation est transmise au préfet en trois exemplaires. Elle indique les règles auxquelles le demandeur souhaite déroger, les éléments du projet auxquels elles s’appliquent et les justifications de chaque demande. Le préfet notifie dans les trois mois de la réception de la demande sa décision motivée après avoir consulté, selon le cas, la commission départementale ou la commission d’accessibilité d’arrondissement. A défaut de réponse de la commission dans un délai de deux mois à compter de la transmission de cet avis, celui-ci est réputé favorable. A défaut de réponse du préfet dans les trois mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande, la dérogation est réputée refusée.
Attestation de fin de travaux
A l’issue des travaux soumis à permis de construire (sauf construction ou aménagement de maison individuelle pour son propre usage), le maître de l’ouvrage doit faire établir par un contrôleur technique ou un architecte (à l’exclusion de celui qui a signé la demande de permis de construire) une attestation constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité applicables, compte tenu des dérogations accordées. Il adresse l’attestation au maire et à l’autorité qui a délivré le permis de construire dans les 30 jours à compter de la date d’achèvement des travaux. L’attestation est jointe à la déclaration d’achèvement des travaux (arrêté du 3 décembre 2007 modifiant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19-21 et R. 111-19 du CCH, relatives à l’attestation constatant que les travaux sur certains bâtiments respectent les règles d’accessibilité au personnes handicapées.
Le fait d’établir l’attestation de fin de travaux par une personne non habilitée est puni d’une amende prévue pour les contraventions de 5e classe, soit 1 500 euros portés à 3 000 euros en cas de récidive. La même peine sanctionne l’usage d’une attestation établie par une personne ne remplissant pas les conditions prescrites.
La personne qui a commis l’infraction encourt également la peine complémentaire d’affichage ou de diffusion, par la presse écrite ou par tout moyen de communication audiovisuelle, de la décision prononcée, dans les conditions prévues aux articles 131-35 et 131-48 du Code pénal.
