Avec 8 000 lits créés cette année, le marché des résidences de tourisme repart, sans toutefois retrouver le rythme des plus belles années, quand il se construisait 26 000 lits par an entre 1985 et 1990. Mais, à l'instar de l'immobilier en général, la crise semble passée, comme le montre le retour de certains promoteurs, dont Capri, sur ce marché. En plus d'une conjoncture améliorée et d'un regain d'intérêt de la clientèle, les résidences de tourisme bénéficient d'avantages fiscaux, récupération de TVA et amortissement Périssol, qui s'accompagnent d'une garantie des loyers et d'une rentabilité de 4 à 5 % selon les gestionnaires. L'incertitude liée à l'amortissement Périssol, et aux mesures qui prendront sa suite, font craindre à certains acteurs du marché une reprise trop temporaire.
Le marché par destinations
La Bretagne : la demande de la clientèle touristique est forte, notamment sur la côte sud, grâce à la relative proximité de Paris et Nantes. Le Morbihan reste encore à aménager. En revanche, il existe déjà un certain nombre de résidences vers La Baule et Pornichet, ce qui n'empêche pas l'ouverture de quelques programmes. En Bretagne, comme sur toutes les côtes, les promoteurs rencontrent parfois des difficultés à trouver des sites en bord de mer en raison de la loi sur le littoral.
La côte atlantique : si la Vendée attire peu de monde, il en est autrement de la côte basque qui concentre l'essentiel des projets, grâce à une clientèle bordelaise et espagnole. C'est une des régions les plus dynamiques en ce moment.
La Méditerranée : déjà bien équipée en résidences, elle voit se développer de nouveaux programmes, plutôt en arrière-pays. « Les stations de bord de mer sont suffisamment bétonnées, explique Daniel Gavillet, délégué régional Languedoc du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Il y a un regain d'intérêt pour l'intérieur des terres, sans être trop éloigné de la mer, c'est-à-dire à dix ou vingt kilomètres des côtes. » Sur la Côte-d'Azur, les terrains intéressants en bord de mer sont rares.
La montagne : « Les belles années sont plutôt derrière nous que devant », estime Vincent Lepape, délégué régional Rhône-Alpes du SNRT. Les stations de ski sont déjà bien équipées en résidences de tourisme. « Le marché existe mais il faut être plus prudent. Il n'est plus possible de construire dans n'importe quel endroit, même dans les grandes stations, explique Blandine Tridon, directeur du développement et de l'exploitation de Maeva. Ces dernières années ont rendu la sélectivité sur les sites plus grande. » Le montage des dossiers se révèle important car les temps de travaux sont courts et liés aux conditions climatiques. « Les dossiers d'exécution doivent être prêts en heure car tout retard peut entraîner un décalage d'un an », commente Dominique Chalopin, P-DG de Capri.
Les grandes villes : il existe un marché sur Paris et sa région, essentiellement pour le tourisme d'affaires. Les autres grandes villes françaises représentent un pôle d'attraction nettement moins important.
La campagne : « Il y a beaucoup de projets mais peu se font car il manque souvent une attraction forte », explique Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT. Les zones dans lesquelles peuvent se développer les résidences de tourisme doivent avoir un intérêt touristique : lac, golf, ou autre. Les résidences avec maisons semblent mieux adaptées aux sites mais leur rentabilité n'est pas évidente.
L'évolution des logements
Plus de surface. La tendance générale est à l'agrandissement des appartements. « Aujourd'hui, les vacanciers acceptent de moins en moins de coucher dans le salon », explique Daniel Gavillet. De plus, certains acquéreurs pensent utiliser le logement pour leur usage dans quelques années. D'où l'abandon des studios cabines de 25 à 30 m2, au profit des deux et trois-pièces de 35 à 45 m2, avec séparation entre les pièces de jour et les pièces de nuit. Terrasse, loggia ou balcon sont des éléments indispensables, ainsi que les parkings. « Il faudra avoir une réflexion entre le promoteur et le gestionnaire sur les systèmes de construction à employer pour rester dans des budgets raisonnables, avec des loyers rentables », commente Jean-Michel Guinchard, directeur général de HMC-Les Domaines du soleil.
Des programmes limités. Dans le même temps, les programmes sont plus petits, 50 à 75 logements pour Pierre et Vacances, environ 80 en moyenne pour les autres promoteurs. Afin d'attirer la clientèle tant en achat qu'en location, les résidences doivent désormais être parfaitement intégrées dans le site et faire ressortir une certaine intimité.
La maison individuelle recherchée. De façon plus marginale, il existe une demande croissante pour des maisons individuelles. Mais le montage de résidences de tourisme comprenant des maisons est plus délicat car la rentabilité n'est pas encore réellement assurée, de même que la revente à la fin du bail. Toutefois, certains gestionnaires s'intéressent de très près à ce marché. « Nous allons développer les maisons en bande, regroupées par cinq ou six », explique Gérard Brémond, P-DG de Pierre et Vacances.
Un besoin de rénovation
Une partie du parc des résidences de tourisme a besoin d'être rénovée. De plus, certains baux, signés au moment de l'explosion du marché, arrivent à expiration. Les propriétaires se retrouvent avec des appartements qui ne correspondent plus à la demande et qu'ils ont du mal à revendre ou à relouer. « Le point faible du parc géré par Les Domaines du soleil est la superficie un peu juste des appartements. Mais cela se révèle un peu trop compliqué de toucher à l'existant et nous pensons que nous allons le garder tel qu'il est actuellement, avec des efforts sur la décoration », commente Jean-Michel Guinchard.
L'avis est le même pour Pierre et Vacances : « Pour l'instant, nous faisons assez peu de réhabilitation car il y a beaucoup de contraintes et cela coûte aussi cher que du neuf. Le produit qui en résulte n'est optimisé ni en surface, ni en prix. Et sur certains bâtiments, il est impossible de rajouter des balcons ou des loggias. Nous n'avons pas encore trouvé la bonne solution qui nous inciterait à rénover », explique Gérard Brémond.
LES CHIFFRES CLES (1997)
4 millions de clients par an environ.
32 % d'étrangers.
Durée moyenne
d'un séjour : 7,3 jours.
Chiffre d'affaires :
5 milliards de francs.
6 300 emplois directs générés, dont 2 000 saisonniers.
Valeur du patrimoine géré :
35 milliards de francs .
Source : Syndicat national des résidences de tourisme.
