Réalités a fait mieux que le marché. En témoignent ses résultats 2023 dévoilés le 28 mars dans lesquels deux indicateurs clés démontrent que le groupe coté a tenu bon face à la crise de la demande.
En valeur, les réservations de logements, équipements publics, hôtels, maisons pour enfants placés… et autres produits proposés par le promoteur national baissent de 2,3% sur un an, à 531M€. Les ventes de logements actés chez le notaire reculent de 3%, à 476M€.
Merci la diversification
Le groupe immobilier ne communique pas le nombre de logements vendus contrairement à d’autres opérateurs cotés. Le numéro un français Nexity affiche par exemple -19% en volume et -24% en valeur. Icade : -13% en volume et -7% en valeur. Le marché, lui, a vu le nombre de réservations au détail chuter de -38%, tandis que les logements cédés en bloc ont représenté un tiers des 94 828 lots vendus au global, un volume en baisse de -26%, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
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« L’effort de diversification depuis dix ans dans les usages et la maîtrise d’ouvrage, aussi bien dans la nature des bâtiments que des clients, a payé », analyse Yoann Choin-Joubert, dirigeant-fondateur.
Des territoires secondaires, comme la Vendée, ont permis au groupe ligérien de résister. « Les prix des logements y étaient plus accessibles car ils avaient moins augmenté ces dernières années par rapport aux métropoles », observe-t-il. Et d’insister : « La croissance de 15% du chiffre d’affaires (CA) consolidé du groupe, à 402M€ hors taxes, est une réussite, mais nous aurions pu faire beaucoup mieux s’il n’y avait pas eu de crise. »
Un détail qui compte : fin 2023, le groupe a ouvert le capital de ses filiales d’usages dont les CA respectifs ne sont plus comptabilisés dans son CA global. Autrement dit, celui-ci est désormais issu à 100% de la promotion immobilière, l’idée étant de se recentrer sur son coeur de métier, un virage également pris par Nexity.
Chute des mises en chantier
La tempête qui secoue depuis plus d’un an et demi les promoteurs s’est ressentie chez Réalités, dont l’essentiel de l’activité repose sur la maîtrise d’ouvrage. Le report de 40 opérations résidentielles ou mixtes qui devaient démarrer en 2023 en est une illustration. « Nous avons pensé que ces programmes ne rencontreraient pas le marché. Néanmoins, nous y croyons donc nous les lancerons d’ici la fin d’année », confie le P-DG.
Ce qui n’est pas le cas de la dizaine de programmes abandonnés, due principalement à des terrains achetés trop cher, à l’époque des taux historiquement bas et de la surenchère entre promoteurs. Quid des renégociations foncières ? « Les collectivités et les aménageurs ne revoient rien du tout, mais ont le mérite de concéder des délais supplémentaires de paiement. Dans la sphère privée, une demande de baisse de prix sur quatre est acceptée. »
L’autre porte de sortie consiste à « déstocker » massivement, à travers la vente en bloc, actuellement plébiscitée par les promoteurs, faute de trouver preneurs chez les particuliers. Ce moyen de commercialisation, à destination des bailleurs sociaux ou des investisseurs de résidences gérées, a représenté 80% des réservations totales de Réalités l’an passé. « Sauf qu’à Nantes, nous vendons rarement au prix de revient », déplore Yoann Choin-Joubert.
Conséquence directe du ralentissement des ventes au détail, « les mises en chantier seront à un niveau inférieur de 50% cette année par rapport à ce qui était prévu », illustre-t-il encore.
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Le léger regain d’activité commerciale depuis début mars lui donne toutefois espoir. « Nous observons un retour des primo-accédants qui visent des logements premiers prix et des investisseurs qui veulent profiter du Pinel » avant son extinction ou d’autres dispositifs fiscaux comme le déficit foncier, assure-t-il. Selon le site MeilleurTaux, plus de 30 000 dossiers de courtage ont été ouverts en février dans le pays, contre 18 000 en décembre.
Une centaine de postes supprimés depuis début 2023
Autre point positif : la décroissance des prix résidentiels est enclenchée. « Les promoteurs s’adaptent à la demande en modifiant leur grille en interne. Cela va de -5% à -20%. A l’échelle de Réalités, nous avons commis des erreurs qui nous ont conduits à proposer des logements à 7 000€/m² dans des marchés qui valent 5500€/m², comme à Rennes », reconnaît-il.
Pour continuer de résister, Réalités a fortement réduit sa masse salariale. « A l’été 2024, la restructuration sera finie, annonce Yoann Choin-Joubert. La maîtrise d’ouvrage ne comptera pas 600 salariés comme prévu mais 400. Une centaine de personnes sont parties depuis début 2023, notamment dans le cadre de ruptures conventionnelles collectives. Et une centaine de postes qui devaient être créés pour le projet de croissance ne l’ont pas été. » Tous les métiers sont concernés : développement, montage, technique, vente…
