C’est la nouvelle tendance qui questionne l’immobilier. Le coliving - cette forme d'habitat communautaire qui réunit les atouts de la colocation, des résidences étudiantes et de l'hôtellerie – séduit toujours plus de nouveaux acteurs. Quartus, BNP Paribas Real Estate, Vinci Immobilier se sont lancés dans le créneau. Plus récemment, le campus de start-ups, Station F (Paris XIIIe) a annoncé l’ouverture d’une résidence de coliving pour loger ses entrepreneurs, à Ivry-sur-Seine (94).
Autant d'initiatives qui n’en font pas oublier les contraintes pouvant toucher les acteurs du coliving. « Développer lamixité d'usage au sein de l’immeuble n’est pas simple d’un point de vue réglementaire », souligne François Roth, cofondateur de Colonies, à l’occasion du Moniteur Innovation Day, organisé par Le Moniteur, ce 9 juillet 2019. Sa start-up travaille aux côtés de promoteurs et de collectivités territoriales sur la réhabilitation et la construction d’immeubles de coliving.
Produit mixte
Outre des logements, les bâtiments de coliving accueillent des espaces tels que des salles de sport et des parkings. C’est notamment le cas d’une opération que pilote Colonies à Toulouse sur 4 400 m². En plus de studios autonomes et d’espaces semi-communs (cuisines, espaces pour travailler…) pour les résidents, la jeune pousse proposera des « super-communs », autrement dit, des espaces ouverts à l’ensemble des habitants du quartier.
« Il y a une demande quasi systématique des pouvoirs publics d’ouvrir nos rooftops à tous. En réalité, nous ne pouvons pas, parce qu’il faudrait créer des cages d’ascenseur et des escaliers spécifiques pour cela, et ainsi, l'immeuble deviendrait un ERP [Etablissement recevant du public – NDLR]. Ce n’est pas viable économiquement, observe François Roth. C’est pour ça que nous sommes limités à avoir des ERP totalement étanches, qui sont comme des cellules commerciales donnant sur la rue. Ces dernières sont gérées en associations avec les autres exploitants de l’immeuble. »
Comme le coworking, le coliving se présente avant tout comme un produit hybride. « Il ne coche pas de case », poursuit Julien Morville, cofondateur de Sharies, qui propose une offre de logement global et un loyer tout inclus. Il faut être malin et savoir se rapprocher des pouvoirs publics. Ils sont plutôt à l’écoute et aiment porter ce genre de produits. »
Réglementation contradictoire
Reste que la réglementation peut constituer un frein à la multiplication des projets, comme le note François Roth. « Nous avons beaucoup de problématiques sur les questions de sécurité incendie et de destination car les législations se contredisent, signale-t-il. Le nouveau code de l’urbanisme prévoit la catégorie hébergement pour le coliving, sauf que la majorité des PLU de France ne l’ont pas encore traduit. »
Et de poursuivre : « Une fois que nous avons coché la bonne case dans le permis de construire déposé, les pompiers ne valideront pas forcément la sécurité incendie. Nous avons des situations où nous sommes classés en habitation, mais avec les contraintes de sécurité incendie de l’ERP. »
Penser la résilience des bâtiments
D’autres problématiques se posent pour ces sociétés spécialisées dans le coliving. « Chez Sharies, en intervenant dès la conception des immeubles, nous appréhendons la réversibilité, qui est un sujet clé pour nos investisseurs. Il faut que ce soit un produit pérenne dans le temps, qui puisse amener à évoluer », signale Julien Morville.
Car le spectre du coliving est très large, allant de l’étudiant au célibataire, en passant par la famille monoparentale ou le retraité. « Ce sont autant de réversibilités à appréhender », conclut le fondateur de Sharies.
Pour ces acteurs, il s’agit avant tout d’anticiper les futurs usages. « Il est toujours plus simple de faire des chambres de 9 m², plutôt que de 12, comme il est toujours plus simple de faire une isolation en BA13, plutôt que d'adopter la dernière isolation phonique, avoue François Roth. Sauf que cela ne marche pas sur des stratégies de 10, 20 ou 30 ans. Pour penser aux usages, il faut savoir sortir de l’Excel. La logique économique s’améliorera quant à elle sur un temps long, ce qui évitera d’avoir des mauvaises surprises dans le futur. »
