La construction c'est avant tout une histoire de sous. Et les assureurs en ont beaucoup. Pour Brice Chasles, responsable de l'équipe Corporate finance de Deloitte, le marché du financement immobilier va de plus en plus se rapprocher du modèle américain où les assureurs ont un poids nettement plus important. «Les banques, qui contrairement aux assureurs possèdent une expertise, resteront «à l'origine du marché». Elles joueront le rôle d'intermédiaire sans porter les projets sur leurs fonds propres», explique Brice Chasles. Il constate également, depuis quelques mois, un renforcement de la présence des investisseurs étrangers sur le marché immobilier français et « un appétit au risque plus important » de la part de ces derniers. «Cela faisait bien longtemps que je n'avais plus discuté avec un américain souhaitant investir dans l'immobilier français», remarque-t-il.
Cécile Hickel, responsable Etudes & Recherche chez Allianz Real Estate France confirme l'appétit pour l'immobilier des assureurs et des fonds souverains. « Mais actuellement, tous les acteurs recherchent le même type d'actifs», précise Cécile Hickel.
Si les assureurs souhaitent investir dans des immeubles de bureaux parisiens et dans des actifs de commerce, selon la responsable Etudes & Recherche chez Allianz Real Estate France, ils n'investissent plus dans le logement. «Rentabilité érodée», «fiscalité alourdie », «coûts de construction de plus en plus élevés»... pour Cécile Hickel «il est difficile pour les assureurs d'investir aujourd'hui dans le logement intermédiaire ». Pourtant, l'Etat compte sur eux pour contribuer de manière significative à l'objectif présidentiel d'une production annuelle 500 000 logements.
Mais les appels du pied du Gouvernement ne suffiront pas à amener les assureurs à investir dans l'habitat. Le gap entre la rentabilité actuelle des immeubles de logements et celle attendue à minimum par les assureurs semble rendre le problème inextricable. Les assureurs considèrent que l'Etat pourrait trancher le nœud gordien en concédant à ce que les terrains appartenant aux collectivités soient cédés à un coût moins élevé.
Du côté de la Fédération française des sociétés d'assurances, on explique que « compte tenu des ordres de grandeur en jeu et de la complexité de l'équation, il faudra la participation et les efforts de toutes les parties prenantes, y compris des collectivités publiques détentrices des terrains, et des promoteurs immobiliers, pour trouver la solution ».
D'après les derniers chiffres livrés pas l'Autorité de contrôle prudentiel et la direction générale des Statistiques de la Banque de France, fin 2011, les placements du secteur de l'assurance en France s'élevaient à 1 765 milliards d'euros. La part de l'immobilier sur cette somme se situait alors autour de 4%, et ce pourcentage n'a pas dû évoluer de manière significative durant l'année 2012.
Une augmentation de la part du portefeuille des assureurs consacré à l'immobilier de seulement 2% en 2013 représenterait donc une somme d'environ 35 milliards, soit l'investissement nécessaire à la construction de 175 000 logements au coût unitaire de 200 000 euros.
