L'Ile-de-France plie mais ne rompt pas. « La demande placée d'immobilier de bureaux dans la capitale affiche, à la fin du premier semestre 2019, une baisse de 19 % avec 1,13 millions de m² pris à bail », constate David Bourla, directeur études & recherche chez Knight Frank. Un ralentissement dû principalement à la pénurie de grandes surfaces sur le marché.
Mais pas de quoi s'inquiéter, selon Eric Siesse, directeur général adjoint, en charge du pôle bureaux location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate. « Plusieurs négociations significatives de plus de 40 000 m² devraient alimenter les volumes commercialisés d’ici la fin de l’année. En décembre 2019, nous serons autour de 2,3 millions de m² commercialisés à minima, soit un niveau en ligne avec la moyenne sur 10 ans ».
Flambée des loyers
Les taux de vacance s'effondrent dans la région pour atteindre 2,3 % à la fin du second trimestre, un plancher depuis dix ans. La rareté de l'offre a des conséquences sur les valeurs locatives. En 10 ans, les loyers moyens de la région francilienne sont passés de 350 €/m²/an à 450 €/m²/an, soit une hausse de près de 30 %. C'est assez significatif, et cette tendance devrait se poursuivre», observe Ludovic Delaisse, directeur du pôle Agence France chez Cushman & Wakefield.
Le marché est particulièrement tendu dans le Quartier Central des Affaires (QCA). Ce périmètre, qui regroupe une partie du 1er, 2è, 8è, 9è, 16è et 17è arrondissements de Paris, affiche des taux de vacance particulièrement bas et des tarifs qui explosent.
« En 2010, les loyers moyens des immeubles de première main (surfaces neuves ou restructurées) à Paris QCA étaient de 660 €/m²/an. Aujourd'hui, c'est 720 €/m²/an. Sur le prime, nous allons finir l'année sur des loyers de 850 €/m²/an, peut-être plus, car nous voyons des transactions se réaliser à 900 €/m²/an », observe Ludovic Delaisse.
Le coworking tire les transactions de plus de 5000 m²
Sur le marché parisien, les acteurs du coworking sont dopés par l’appétit des grandes entreprises pour ces espaces flexibles. Au premier semestre 2019, 50 % des 15 transactions de plus de 5 000 m² ont été réalisées par des spécialistes du bureau partagé. Kwerk a ainsi pris à bail en juin dernier deux nouveaux immeubles dans le 8è arrondissement. Le premier au 18 rue de Courcelles pour 6 500 m² et le second, près de la Place de la Madeleine, au 22 boulevard Malesherbes pour 5 500 m².
Pour compléter leur maillage parisien, les spécialistes n'hésitent pas à sortir des secteurs d’affaires traditionnels, ce qui entraîne également une hausse des niveaux de loyers dans ces quartiers. « Nous sommes passés par exemple de 450 à 500 € / m2 il y a quelques années sur le quart Nord-Est parisien à 600 €, voire 750 € par endroit », souligne Eric Siesse de chez BNP Paribas Real Estate.
Les investisseurs au rendez-vous
Mais c'est sur le volet des investissements que l’Île-de-France fait le plein. Les volumes d'investissement devraient dépasser les 30 milliards en fin d'année. Ce, grâce, en partie, aux investisseurs asiatiques. Parmi eux, les sud-coréens se distinguent.
« Aujourd’hui, ils représentent 16 % des investisseurs étrangers, contre seulement 7 à 8 % par le passé », précise Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint, en charge du pôle vente de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Ainsi, en juin 2019, l'immeuble Lumière, situé dans le 12è arrondissement de Paris, est passé sous pavillon sud-coréen pour 1,14 milliard d'euros.
Si Paris concentre toujours l'essentiel des montants investis, le nord et le sud de la petite couronne continuent de se démarquer : «780 millions d’euros ont déjà été investis en première couronne sud sur le seul premier semestre 2019. L'an dernier, nous étions à 830 millions et en 2016 à 500 millions d'euros. Dans le nord, nous avons terminé l'année 2018 sur un montant de 1,6 milliard en 2018, deux fois plus que l’année précédente ! », constate David Bourla.
