L’essor des plateformes de commerce en ligne, porté par le mastodonte Amazon, bouscule aussi l’univers de l’immobilier. Selon une étude du cabinet JLL, maison-mère de LaSalle, les investissements dans les entrepôts se sont élevés à 1,3 milliard d’euros en France, au premier semestre 2018. Un niveau proche du record datant de 2007. Et le phénomène s’accélère. En trois ans, la proportion des investissements immobiliers dans les commerces (grande surface) est passée de 30 à 14%, indique une autre étude, du cabinet Knight Frank.
« Ces dernières années, l’immobilier logistique est en pleine progression et attire beaucoup d’investissements, pour une raison bien simple : l’e-commerce », explique Jean-Claude Le Lan, fondateur et président d’Argan, foncière spécialisée dans la logistique. Les professionnels du commerce en ligne doivent faire face à des contraintes de plus en plus fortes : accroissement des besoins en surface, temps de livraison réduit… En outre, le parc existant n’est pas adapté aux besoins du commerce électronique. « Les marketplaces exigent des bâtiments plus modernes qu’il va falloir construire, remarque Mahdi Mokrane, directeur de la recherche chez le fonds immobilier LaSalle. « Or, par rapport aux logements ou aux bureaux, il n’est pas cher de construire un entrepôt, au regard des loyers espérés », assure-t-il.
Les centres commerciaux ne sont pas morts
Les promoteurs ne se détournent pas pour autant des commerces physiques : les très grands centres commerciaux gardent de l’attrait, ainsi que les commerces de proximité.
« Nous avons entendu dire que les grands magasins sont morts, ce n’est pas vrai », soutenait fin août Christophe Cuvillier, président du directoire d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW), première foncière basée en France et spécialiste des centres commerciaux. A l’instar des autres grands propriétaires français de commerces, le groupe cède depuis plusieurs années des sites peu rentables. Et mise sur les centres de grandes taille aux animations élaborées, comme en témoigne sa récente acquisition de Westfield, spécialiste anglo-saxon de ce secteur.
Son concurrent, Klépierre, parie sur des implantations géographiques ciblées à travers l’Europe. Altarea Cogedim, lui, lorgne les retail-parks, des centres commerciaux articulés autour d’un espace à ciel ouvert. Une autre tendance émerge : l’aménagement de quartiers entiers, intégrant commerces, bureaux et logements. Les investisseurs restent vigilants : les titres d’URW et de Klépierre sont déprimés depuis trois ans. Celui d’Altarea-Cogedim, dont l’activité est plus diversifiée, s’en sort nettement mieux.
