L'immobilier sortira-t-il gagnant ou perdant de la crise qui affecte depuis quelques semaines les Bourses ? Les opinions sont partagées.
Le scénario optimiste
C'est le discours le plus officiel, étayé par trois arguments :
Le premier - structurel - se réfère au rôle « historique » de valeur refuge, joué par la pierre. D'autant que les acquéreurs comme les investisseurs bénéficient d'un environnement particulièrement favorable, dans l'immobilier d'habitation et professionnel.
Par ailleurs, comme l'explique Guy Marty, directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, en modifiant le couple risque/rentabilité, la baisse de la Bourse peut conduire les investisseurs à faire des réallocations d'actifs favorables à l'immobilier.
L'optimisme des professionnels est nourri par un troisième argument : la solidité de la reprise. « Les fondamentaux sont sains en matière d'investissement immobilier », souligne Georges du Halgouët, directeur général adjoint de Bourdais. Le marché des bureaux franciliens de grande taille, très performants, « est fondé sur des besoins », explique-t-il, puisque la demande émane en grande partie de secteurs économiques - télécoms, sociétés de services informatiques et conseil - qui ont une visibilité positive de leur activité jusqu'en 2002. Sur le plan financier, aussi, il estime que le marché est sain puisqu'il présente des rendements intéressants et des cash-flows sécurisés.
Le scénario pessimiste
Comme Guy Marty le souligne, les marchés sont généralement connectés entre eux. Si la Bourse va mal, l'immobilier risque de souffrir aussi.
Tout dépend de l'ampleur de la crise et des réactions en chaîne qu'elle provoquera : « Les personnes ayant perdu de l'argent en Bourse vont être déstabilisées, quitte à oublier que leurs gains depuis le début de l'année sont encore de 10 % sur le marché parisien », explique un observateur. Au nom d'un classique « effet de richesse », elles risquent donc de retarder - voire de renoncer à - un achat immobilier. Sans oublier les craintes qu'elles pourraient nourrir sur leur emploi, toujours défavorables au secteur.
Pour le moment, les investisseurs étrangers - notamment les grands fonds américains - n'ont pas retiré leur argent des bureaux et l'on ne voit pas bien où ils pourraient placer leur argent. En tout état de cause, s'ils se tournent vers les obligations, cela entraînera une baisse des taux bonne pour l'activité... S'ils s'orientent massivement vers l'immobilier, cela peut, paradoxalement, être dangereux, comme le notait récemment Frédéric Picard, directeur de BD2I (Base de données des investissements immobiliers), car, alors, « une nouvelle bulle spéculative risque de se reconstituer ».
Sans en arriver là, la crise boursière tombe mal pour les foncières tricolores car elle intervient au moment même où elles étaient en phase de mutation et de croissance.
En cas de coup de Trafalgar, Georges du Halgouët ne se montre pas trop inquiet. Selon lui, l'immobilier n'est pas le secteur le plus exposé et « les intervenants ont aujourd'hui les reins plus solides qu'hier » : en effet, ils sont adossés à de grands groupes internationaux travaillant sur plusieurs pays et non plus financés par des tours de table, comme par le passé. En outre, parce que le marché souffre d'une pénurie jusqu'en 2001-2002, il ne croit pas que les bureaux neufs resteront vides. Tout au plus, les loyers baisseraient-ils vers le bas de la fourchette fixée lors du montage d'une opération.
