Nature du contrat, garant, caution… Un jeune sur deux déplore les conditions trop sélectives imposées par les propriétaires de logements, selon le site Seloger.com. Face aux difficultés à trouver son bonheur dans le parc privé pour la rentrée, plus de 180 000 étudiants ont frappé cet été aux portes des centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (Crous). Mais attention, « les 174 077 places au sein de nos 779 résidences sont destinées en priorité aux boursiers », rappelle Dominique Marchand, présidente du Centre national des œuvres universitaires et scolaires (Cnous), qui pilote le réseau.
Les heureux élus atterriront peut-être dans un logement rénové. « La réhabilitation des bâtiments, dont l'âge moyen est de trente et un ans, est notre priorité », estime-t-elle. La plupart des opérations - terminées ou à livrer prochainement - ont été financées par le plan de relance de 2020. Les certificats d'économie d'énergie (CEE) peuvent constituer un complément, notamment pour soutenir la réfection des toitures et le remplacement des menuiseries, à l'image de la réhabilitation en cours des 2 000 logements construits en 1966 à Saint-Martin-d'Hères (Isère). Cette année, le rythme attendu par le Cnous devrait rester aussi soutenu qu'en 2022, avec 3 000 réhabilitations prévues.
La stratégie des Crous repose aussi sur la construction, avec un rythme annuel de 3 000 nouveaux logements. « En général, nous les créons à l'intérieur du campus universitaire, sur du foncier public, précise Dominique Marchand. Nous pouvons aussi transformer d'anciens bâtiments administratifs ou des bureaux obsolètes. » Une autre piste, naissante, consiste à surélever. Un premier chantier, qui inclut également de la rénovation thermique, vise l'ajout de 115 lits à Talence (Gironde) d'ici à la fin 2023.
D'autres bailleurs s'adressent aux boursiers. C'est le cas d'Espacil Habitat, qui élargit aussi son offre aux stagiaires, apprentis, alternants et étudiants salariés. La filiale d'Action Logement est implantée en Ile-de-France, en Bretagne et dans les Pays de la Loire.
« L'existant ne suffit plus ». Les étudiants peuvent aussi se tourner vers le marché en croissance des résidences développées et exploitées par des entreprises privées. Prenons l'exemple de The Boost Society (ex-Kley), propriétaire et gestionnaire de 6 335 lits au sein de 24 sites en France, issus en majorité de Vefa auprès de promoteurs. « En ce moment, ces derniers hésitent à lancer des programmes résidentiels car ils souhaitent d'abord réduire leur stock de logements en chantier, note Jean-Baptiste Mortier, son P-DG. Notre avantage, c'est qu'ils préfèrent les résidences gérées à vendre à un seul investisseur aux logements classiques destinés aux particuliers fragilisés par la remontée des taux d'intérêt. » Le groupe compte huit projets à réceptionner d'ici à 2027, dont deux cochent la case transformation de bureaux. « Des propriétaires commencent à accepter des décotes à deux chiffres, mais ils ne sont pas tous prêts », observe-t-il.
De son côté, Nexity gère, pour le compte d'investisseurs, 15 000 appartements au sein de 120 résidences sous la marque Studéa. « Notre développement se concentre notamment dans les villes étudiantes où nous avons encore du potentiel foncier, explique Stéphane Dalliet, directeur général délégué du pôle immobilier résidentiel de Nexity. D'où la construction de résidences de 40 à 50 logements à proximité d'un site existant de 100 à 120 logements pour que les étudiants de la nouvelle résidence profitent des services de l'ancienne. » Présent en Ile-de-France, à Toulouse (Haute-Garonne), Montpellier (Hérault) ou encore Amiens (Somme), Studéa déclare un taux d'occupation de 97 %. « Les appartements des 3 % restants sont à refaire : coup de peinture, installation de nouveaux équipements… » précise-t-il. Et d'ajouter : « Des étudiants ne rendent plus leur chambre l'été par peur de ne pas en retrouver à la rentrée. »
Manque de foncier. Il faut dire que les places sont chères. « Nous sommes passés de 2 millions d'étudiants dans les années 2000 à 3 millions, pour moins de 400 000 logements dédiés », selon Nicolas Verdillon, directeur exécutif des investissements au sein de la société de conseil CBRE. Le manque d'offre est-il à ce point criant ? « Les résidences sont concentrées dans les principales métropoles universitaires, là où le foncier est rare, souligne Florence Semelin, directrice de l'investissement résidentiel au sein de la société de conseil JLL. L'existant ne suffit plus, il faut du neuf. »
Ainsi, les projets sont de plus en plus imposants. Alors que les 4 000 logements du promoteur-exploitant Groupe Cardinal se répartissent en 44 résidences, soit moins d'une centaine par site, son principal chantier en cours vise la création de 549 chambrespour étudiants et appartements pour jeunes actifs au sein de l'ancien siège de la Caisse primaire assurance maladie à Créteil (Val-de-Marne). La livraison est prévue en août 2024. Prisés des locataires, les 1 200 m² d'espaces partagés sont amortis par la densification en R + 10. La baisse de la demande n'est pas pour demain : 55 000 étudiants de plus sont attendus entre 2021 et 2026.
