Avec 16,6 milliards d’euros, le marché de l’investissement affiche une belle performance en 2012, au vu du ralentissement économique et des replis enregistrés sur les marchés utilisateurs. Les transactions de plus de 100 millions d’euros ont représenté la moitié du total. Le bureau reste la classe d’actif la plus plébiscitée. BNP Paribas Real Estate note également que les commerces sont toujours recherchés par les investisseurs même si leurs critères de sélection se précisent (surtout les centres commerciaux régionaux et les pieds d’immeubles en emplacement n°1. Le marché de la logistique a été animé par des ventes de portefeuilles, notamment réalisées par des foncières qui se sont désengagées.
Au cours des prochains trimestres, l’atonie de la croissance économique et les incertitudes qui continuent de peser sur les dettes souveraines devraient impacter négativement le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France. Une baisse de 10 à 15 % des volumes est envisagée par BNP Paribas Real Estate (13 à 15 milliards).
Avec 2 380 000 m² commercialisés en 2012, le marché des bureaux en Île-de-France est en recul de 3 % sur un an. Notons que le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) progresse de 8% tandis que le segment des moins de 5 000 m² baisse de 12 %.
Les « clés en main » et signatures en état futur d’achèvement (BEFA/VEFA) représentent 48 % de transactions de grandes surfaces (16 % en 2010). BNP Paribas l’explique par la capacité des grandes entreprises à pouvoir se positionner très en amont sur des problématiques immobilières stratégiques et par la pénurie d’immeubles de très grande taille disponibles sur le marché, faute de lancement en blanc de la part des promoteurs.
La première couronne confirme son attractivité avec 439 000 m² placés en 2012 (+38%). La Défense reprend vigueur avec 162 000 m² placés (+40%). BNP Paribas Real Estate estime que La livraison prochaine des Tours Carpe Diem (38 000 m²), Eqho (79 000 m²) en 2013, puis Majunga (63 000 m²) en 2014, devrait redynamiser le parc des bureaux au cours des prochains trimestres. En revanche, le Quartier central des affaires de Paris voit les transactions reculer de 13 % sur un an (345 000 m²). Au-delà des secteurs traditionnels (activités juridiques, la banque/assurance ou encore le luxe) l’arrivée récente des sociétés de la nouvelle économie (près de 15% en 2012) marque une nouvelle tendance dans Paris QCA.
Avec plus de 1 100 000 m² de volumes de transactions en 2012, le marché de bureaux en Régions a moins bien résisté qu’en Île-de-France (-10 % sur un an). L’offre à un an se stabilise à 2 300 000 m². La part de l’offre neuve est au plus bas depuis cinq ans, elle ne représente plus que 29 % de l’offre à un an au global. Les surfaces de bureaux neufs restent limitées dans les principaux quartiers d’affaires (la Part-Dieu à Lyon, Euroméditerranée à Marseille), mais des livraisons significatives sont à prévoir dès 2013. L’offre de seconde main continue de progresser (+5 % en un an). Cette année, les volumes traités devraient se maintenir au-dessus de la barre d’un million de m². Le ralentissement à prévoir reste limité, notamment avec plusieurs grandes transactions attendues en début d’année.
Le marché de l’entrepôt a connu une baisse très marquée en 2012 (1,63 million de m² commercialisés, en baisse de 36 %), en particulier en région parisienne, après une excellente année 2011. La morosité économique a poussé chargeurs et logisticiens à l’attentisme. Malgré l’absence de lancements en blanc depuis trois ans maintenant, l’offre reste alimentée par la libération de nombreux entrepôts de « classe A » de seconde main. L’offre neuve n’a jamais été aussi faible, en particulier sur les deux principaux marchés (Lyon et Paris).
Pratiquement tous les secteurs ont été concernés par la décélération de leur activité, mais à des degrés très divers. Le développement du e-commerce implique la refonte des schémas, tant en termes de marketing que de conception des boutiques, note BNP Paribas Real estate. Dans ce contexte, le magasin est situé au coeur de la stratégie des enseignes. En 2013, la hausse envisagée du chômage et l’augmentation substantielle de la pression fiscale pèseront sur les dépenses des ménages.
BNP Paribas Real Estate estime que l’activité sera au mieux stable cette année (après +0,1% en 2012). « En 2013, avec une absence de croissance économique et un emploi francilien qui sera en recul, l’absorption nette sera particulièrement faible par rapport aux livraisons qui seront quant à elles assez nombreuses. C’est pourquoi le taux de vacance sera orienté à la hausse. Il est actuellement à 6,8 % sur l’ensemble de l’Île-de-France, il est attendu à plus de 7% à la fin de cette année. En 2014, le niveau de l’offre devrait peu évoluer », note le groupe immobilier. La reprise devrait, selon lui, être timide et progressive à partir de 2015 : la bonne dynamique attendue en termes de croissance et d’empois permettra une absorption nette suffisamment forte pour que le taux de vacance repasse sous la barre des 7%.
Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France diminueront en 2013, probablement autour de 15 milliards d’euros. En lien avec notre scénario économique et immobilier, les volumes pourraient atteindre 16 milliards d’euros en 2014, puis 20 milliards d’euros en 2015.
