Devenir le leader européen de l'immobilier de santé. C'est l'un des objectifs du plan stratégique d'Icade pour la période 2019-2022. La feuille de route s'annonce donc chargée pour Xavier Cheval, qui vient d'être nommé directeur général délégué de la filiale Icade Santé. Créée en 2007 pour répondre à la volonté de diversification du groupe spécialisé dans le logement et le bureau, Icade Santé est désormais la première foncière santé en France, avec un patrimoine de 115 actifs immobiliers - dont 14 établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) - valorisés à 4,7 Mds €. Les immeubles dans lesquels elle investit sont loués à des groupes internationaux spécialisés dans l'exploitation de cliniques privées et d'établissements de soins de court, moyen ou long séjour (Ramsay Générale de santé, Elsan, Vivalto, Korian, DomusVi), ainsi qu'à des acteurs régionaux comme le montpelliérain Clinipole ou Sisio, dans l'Ouest.
Travaux sur une partie du patrimoine. « Nous avons nourri notre développement en accompagnant ces clients dans leur croissance externe et dans leurs projets d'extension et de rénovation. Nous agissons en tant qu'investisseurs mais aussi dans le montage immobilier de leurs opérations », précise Xavier Cheval. Cette stratégie s'illustre notamment par le partenariat signé entre Korian, Icade Santé et Icade Promotion en septembre 2017 pour développer une quinzaine de bâtiments d'ici à 2020. Comme le montre cette convention, Icade Santé embarque Icade Promotion dans son développement. « Dans trois cas sur quatre, Icade Promotion intervient pour notre compte en tant qu'assistant à maîtrise d'ouvrage. Leurs équipes en région permettent d'être plus proches des chantiers », assure le dirigeant.
D'ici à 2022, Icade Santé injectera dans l'Hexagone 1 Md € répartis à parts égales entre le rachat d'actifs de santé, l'extension-rénovation d'immeubles en portefeuille et la construction d'établissements neufs. Tout en restant « attaché aux valeurs qui ont fait le succès de la société », Xavier Cheval souhaite lui donner « une impulsion nouvelle ». Pour cela, il « projette une réflexion technique et immobilière sur un patrimoine qui arrive à maturité ». Les renouvellements des baux, d'une durée moyenne de 7,7 ans, seront l'occasion de réaliser des travaux. « Nous serons amenés à repenser les circuits de chirurgie ambulatoire et les salles de blocs opératoires, et à travailler sur la qualité des prestations hôtelières des établissements », explique Xavier Cheval.
En parallèle, la filiale investira 1,5 Md € dans l'immobilier de santé en Europe. « Notre positionnement était jusque-là franco-français, résume Xavier Cheval. Aujourd'hui, nous mettons clairement le focus sur l'Allemagne, l'Italie et l'Espagne. » Une première étape a déjà été franchie en octobre dernier avec l'acquisition, auprès d'un fonds, d'un portefeuille de sept maisons de retraite médicalisées à construire, dans le Piémont, en Vénétie et en Lombardie. La livraison de l'ensemble, qui totalise 1 020 lits et 52 200 m2 , s'étalera entre fin 2019 et fin 2021. « Avec 50 lits pour 1 000 personnes de plus de 75 ans (contre 100 pour 1 000 en France), l'Italie est sous-équipée en maisons de retraite. Certains établissements proposent même des chambres triples ou quadruples », confie le dirigeant.
D'ici à fin 2021, sept maisons de retraite médicalisées seront livrées en Italie par la filiale d'Icade.
Introduction en Bourse. En Allemagne et en Espagne, où Icade Santé compte s'implanter d'ici à la fin de l'année, la foncière travaille à compenser son déficit de notoriété par une prospection commerciale active. Conscient de la prise de risques que constitue une expansion en terre inconnue, le directeur général délégué a néanmoins confiance en son potentiel. « Les fondamentaux démographiques sont les mêmes qu'en France. On estime qu'en 2030, entre 12 et 14 % de la population en Espagne et en Italie aura plus de 75 ans et que le nombre de personnes ayant dépassé cet âge aura augmenté de 25 à 30 % par rapport à 2017, indique-t-il. Ce vieillissement de la population se traduit par des besoins d'institutions pour prendre en charge la dépendance. » Par ailleurs, l'introduction en Bourse d'Icade Santé, prévue entre 2020 et 2022, devrait être un levier pour atteindre les objectifs fixés et financer d'autres projets de développement.
