C'est un outil qui vise à produire du logement accessible dans les zones tendues, où les prix sont élevés. Caractérisé par une longue durée (jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf ans), rechargeable, par exemple, en cas de succession, et anti spéculatif, le bail réel solidaire (BRS) est issu des lois Alur et Elan. Ce dispositif d'accession sociale à la propriété, obligatoirement porté par un organisme de foncier solidaire (OFS) à but non lucratif, permet de dissocier la charge foncière - l'OFS reste propriétaire du foncier et perçoit une redevance payée par l'occupant - du bâti, vendu en Vefa à un particulier. Avec bientôt une vingtaine d'OFS créés depuis 2017, ce mécanisme qui s'inscrit sur le temps long suscite des interrogations : « A quels prix ces fonciers auront-ils été réellement payés par l'OFS au terme des emprunts [qui peuvent courir sur quatre-vingts ans, NDLR] et peut-il sortir un jour de la boucle du BRS ? », s'interroge Thierry Spiaggia, délégué territorial Languedoc de l'ESH Patrimoine SA Languedocienne.
Autre question : le dispositif, présenté comme vertueux, est-il rigide ? « L'idée est qu'il y ait une maîtrise du foncier et si, à un horizon lointain, l'OFS estime que le bâti n'est plus adapté à la demande, l'organisme peut le racheter », précise Audrey Linkenheld, conseillère municipale déléguée de Lille (Nord) et secrétaire de l'OFS Lille Métropole, la première structure de ce type créée en France. Comme le rappelle Anne-Katrin Le Doeuff, directrice générale d'Espacité, agence spécialisée dans les politiques territoriales de l'habitat et le renouvellement urbain, qui a accompagné la création de nombreux OFS, « celui-ci possède un droit de préemption automatique pour racheter les murs, remembrer et sortir les logements du BRS ». En certaines circonstances, la fin du BRS est envisageable, précise Vincent Lourier, directeur de la Fédération des Coop'HLM, à l'origine de l'OFS La Coopérative Foncière francilienne : « On peut imaginer que, à long terme et sous contrôle du préfet, l'OFS, dont les collectivités locales auront intégré la gouvernance, peut demander à arbitrer certains de ses actifs en mettant un terme au BRS quand ce n'est plus justifié [si, plus tard, le territoire devient une zone détendue par exemple, NDLR]. »
Dérives inflationnistes ? Les OFS expriment à demi-mot leurs craintes. Pour Loris de Zorzi, DG du promoteur Axanis, l'un des administrateurs du futur OFS Bordeaux Métropole, qui vise 200 logements par an, « ces opérations doivent être réservées à des zones particulières ». Car si l'OFS intervient dans une zone non tendue, son action peut avoir un effet inflationniste. « Le but n'est pas de faire augmenter le prix des terrains dans ces secteurs, et c'est la métropole qui définira les zones où l'on pourra réaliser ce type d'opération. L'OFS n'est en aucun cas une foncière portant un terrain en vue de construire des commerces ou des logements investisseurs ! On ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre ! », prévient-il. De son, côté, Audrey Linkenheld rappelle « que le mécanisme n'est pas conçu pour lisser dans le temps la valeur foncière et en profiter pour vendre les logements plus chers ».
La multiplicité des OFS requiert une certaine prudence, prévient Nathalie Demeslay, responsable du service habitat de Rennes Métropole qui a créé son OFS en 2018 : « Ce cadre juridique nous permet de continuer à proposer un prix de vente de 2 055 euros/m2 TTC (stationnement compris) en encadrant les reventes et en évitant la confiscation de l'aide publique. Sans la maîtrise des prix du foncier, gérée dans les politiques publiques de l'habitat, certains OFS à l'initiative d'opérateurs pourraient accompagner la spéculation foncière, voire surenchérir sur la promotion privée. »
