Faits
Les acquéreurs d'une maison d'habitation constatent la présence de fissures sur les murs et l'affaissement des planchers de celle-ci. L'expert judiciaire nommé à leur demande conclut à la mauvaise évacuation des eaux pluviales, le mauvais état des canalisations et la mauvaise qualité du terrain d'ancrage des fondations. Fort de ces constats caractérisant la gravité du vice, les acquéreurs assignent leurs vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La cour d'appel juge les vendeurs de mauvaise foi en ce qu'ils se sont abstenus de révéler aux acquéreurs l'existence d'un grave vice affectant la stabilité même de la maison qu'ils connaissent pour en avoir vu apparaître certaines manifestations non équivoques, en cours d'évolution au moment de la vente. La cour d'appel écarte ainsi la clause d'exonération des vices cachés prévue à l'acte de vente au seul bénéfice des vendeurs de bonne foi, ordonne la résolution de la vente et les restitutions en conséquence, et condamne les vendeurs à verser 5 000 euros aux acquéreurs au titre de leur préjudice moral subi.
Les vendeurs se pourvoient en cassation considérant que le vice était apparent et non caché et qu'ils n'avaient pas, au jour de la vente, connaissance du vice dès lors que celui-ci a été révélé par l'étude géotechnique de l'expert judiciaire saisi postérieurement à la vente : ce serait donc uniquement cette étude qui aurait mis en lumière les causes de ces désordres.
Question
Un vendeur peut-il s'exonérer de la garantie des vices cachés s'il n'a pas connaissance, au jour de la vente, de la cause des désordres affectant le bien ?
Décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi des vendeurs et confirme l'appréciation souveraine des juges du fond. Même si les acquéreurs ont pu s'apercevoir de certains désordres type fissures au cours des différentes visites ayant précédé la vente, ils n'ont pas disposé de l'information essentielle concernant les mouvements en cours de la construction sur ses bases. C'est bien le caractère évolutif des désordres que les vendeurs ont délibérément cachés aux acquéreurs.
Commentaire
La Cour de cassation précise les conditions d'appréciation de la mauvaise foi du vendeur dans le cadre d'une action fondée sur la garantie contre les vices cachés. Le vendeur est de mauvaise foi dès lors qu'il ne révèle pas à son acquéreur la présence de désordres évolutifs qui affectent son bien et dont il connaît l'existence, même s'il ne connaît pas la cause.
La Haute juridiction prend ainsi uniquement en compte le critère de la connaissance par le vendeur, du vice affectant le bien vendu. Peu important que le vendeur ne connaisse ni la cause ni le degré d'aggravation de/des désordres depuis que ceux-ci ont été portés à leur connaissance.
L'obligation d'information de l'acquéreur est strictement appliquée par la Cour de cassation, et peut en cas de manquement et si les éléments sont réunis (gravité du désordre et mauvaise foi), être sanctionnée par la résolution de la vente.
