France : UNE baisse des transactions, UN repli des valeurs et DES craintes pour l'avenir
Comme le note l'OCDE, le déclin de la production française s'est accéléré au premier trimestre 2009. Les entreprises puisent dans leurs stocks et réduisent leurs investissements pour faire face à la baisse des commandes et au faible niveau de confiance. Malgré une légère amélioration ces derniers mois, les conditions de crédit restent restrictives pour les ménages. L'incertitude économique liée à la forte hausse du chômage et aux pertes de patrimoine sur les marchés du logement et des titres conduira sans doute à une réduction de la consommation privée et de l'investissement résidentiel au cours des trimestres à venir, en dépit d'une légère progression du revenu disponible réel. Le plan de relance budgétaire adopté au début de l'année, associé à une nette détente monétaire, devrait limiter la récession et faire repartir l'activité dès 2010.
Au plan immobilier, les statistiques publiées par les professionnels laissent penser que la baisse des prix est désormais une réalité. À l'échelon national, les valeurs de l'ancien perdent en moyenne - 9,8 % sur un an au 1er trimestre 2009. Dans le neuf, la baisse est de l'ordre de - 0,1 % au 4e trimestre 2008, d'après les chiffres du ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire, après une chute de - 3,5 % par rapport au 3e trimestre. À la différence de la crise des années 1990, où le repli des valeurs avait principalement touché l'Ile-de-France, la crise actuelle n'épargne aucune région et n'a d'ailleurs fait que précipiter un retournement de marché qui était prévisible. Nombre de signaux le laissaient présager depuis 2005, comme la distorsion de plus en plus marquée entre les prix et la capacité financière des acquéreurs. La dernière décennie a vu un marché de l'accession dopé par une flambée des prix sans précédent. En France, le prix des logements a été multiplié par 2,5 entre 1996 et 2007. Dans le neuf comme dans l'ancien, la baisse des prix est la conséquence directe de l'effondrement des transactions. Dans l'ancien, la chute des transactions est de l'ordre de - 25 %. Quant au neuf, avec 79 400 ventes réalisées en 2008 contre 127 400 en 2007, il se replie de - 37,6 %.
Au 2e semestre 2008, l'augmentation considérable des taux d'intérêt et la vigilance renforcée des banques dans l'octroi des crédits ont largement contribué au retournement du marché. Depuis quelques mois, la donne a cependant changé avec la chute spectaculaire des taux d'intérêt. Objectivement, les conditions d'expression de la demande sur le marché de l'ancien n'ont jamais été aussi bonnes depuis celles observées en 2003. La détente des taux d'intérêt observée depuis novembre 2008 et la baisse des prix intervenue dans le même temps ont contribué à restaurer la solvabilité des ménages. Pourtant, l'activité n'a pas franchement repris, faute de confiance des acquéreurs potentiels dans l'avenir. Reste qu'en ce printemps 2009, quelques signaux laissent à penser que le marché se ressaisit. Notamment dans le neuf où certaines dispositions du plan de relance gouvernemental (prêt à taux zéro doublé dans certaines zones, dispositif Scellier) portent leurs fruits.
Pays-Bas : des prix stables, des emprunteurs protégés et une offre adéquate
Production industrielle compétitive et diversifiée, tissu de PME très performant, services fortement développés, les Pays-Bas bénéficient d'une économie relativement solide. Ces atouts ont permis au pays de bien tirer son épingle du jeu en 2008 : croissance du PIB de 2 % et taux de chômage très faible : 2,8 % (le plus bas d'Europe). Pour autant, les Pays-Bas n'échappent pas à la crise et voient leur situation économique se dégrader en raison de la baisse des exportations dans des domaines comme la chimie, l'acier, le gaz qui souffrent de la faiblesse actuelle de la demande au niveau mondial, mais aussi parce que le plan de sauvetage de certains établissements financiers comme ABN AMRO, Fortis, et la recapitalisation du groupe ING coûtent cher au pays. Selon l'OCDE, la croissance deviendra négative en 2009 et l'année suivante : on s'attend à une nouvelle détérioration de la conjoncture économique, avec un reflux de croissance de - 4,8 % en 2009 et de - 0,7 % en 2010. Le chômage devrait s'intensifier : 4,15 % en 2009 et 5 % en 2010. Au début de l'année 2009, le coût du soutien apporté par le gouvernement néerlandais à son secteur financier représente 6,3 % du PIB (7 % aux États-Unis et 10 % au Royaume-Uni). L'assouplissement de la politique monétaire devrait stimuler la demande intérieure et nourrir une reprise, tandis que les exportateurs devraient bénéficier du redressement des échanges mondiaux.
Côté immobilier, les Pays-Bas peuvent se vanter d'être plutôt mieux lotis que d'autres pays. Ils associent un faible taux de propriétaire et un niveau très élevé d'endettement. Pour CBS (Centre statistique hollandais), les indicateurs de la construction restent bons jusqu'à la fin de l'année 2008. À partir de décembre 2008, la construction a connu un fort recul. En 2008, 60 000 permis de construire ont été accordés et 41 500 biens ont été achevés, soit des chiffres similaires à eux de 2007 (59 000 permis et 44 500 logements). Toutefois, seulement 30 000 biens sont prévus d'être achevés dans les deux prochaines années. Même si le pays n'a pas connu de bulle spéculative, mais une progression des prix en harmonie avec la croissance économique du pays, la crise génère aujourd'hui une baisse de la demande. La production de prêts octroyés par les banques est en repli, surtout en raison de conditions de crédit plus draconiennes. Pour la première fois depuis 18 ans, on enregistre aussi une réduction des valeurs, peu significative, toutefois : - 0,70 % et - 2,5 %, sur les deux derniers trimestres 2008. NVM, l'Association des agents immobiliers des Pays-Bas, pronostique une baisse de - 5 % pour 2009. L'année dernière, le prix d'un logement s'établissait en moyenne à 243 000 euros dans la capitale et à 244 000 euros ailleurs, les valeurs étant plus élevées à l'ouest et au sud du pays qu'au nord.
Pour l'avenir, les Pays-Bas disposent d'atouts : les emprunteurs sont peu exposés au risque de taux en raison de la pratique de prêts à taux fixe avec un taux d'intérêt élevé pour bénéficier d'avantages fiscaux, un niveau d'impayés le plus bas d'Europe, des contraintes physiques des logements qui limitent les baisses potentielles en restreignant l'offre, une bonne transparence des données immobilières et de l'historique crédit des emprunteurs avec un fichier central des incidents de paiement.
