L'Italie freinée par sa perte de compétitivité
Les difficultés économiques actuelles ont malmené l'économie italienne, qui souffre d'une paralysie de l'économie résultant de la rigidité du marché du travail, d'une faible productivité, de l'endettement important de l'État italien et du poids de la bureaucratie. En fait, la croissance reste faible depuis une dizaine d'années : selon Economic Intelligence Unit, en 2008 l'Italie a même connu une baisse de ses exportations et de sa production industrielle de - 14,3 % sur un an. Avec une croissance en dessous de la moyenne européenne (- 1 %) et un taux de chômage de 6,8 %, l'Italie ne brille pas par sa compétitivité. Son taux d'endettement limite ses moyens d'intervention en matière de relance de l'économie. En revanche, elle dispose d'un secteur bancaire relativement sain, les banques italiennes ne s'étant pas aventurées dans l'octroi de produits financiers complexes comme d'autres pays européens. Seules quelques rares banques ont bénéficié d'une aide de l'État, notamment Banca Popolare et UniCredito. L'investissement se ralentit nettement, les exportations se contractent et l'incertitude freine les dépenses de consommation. La récession est donc aussi à l'ordre du jour en Italie et devrait s'aggraver en 2009. Selon l'OCDE, le chômage augmenterait fortement cette année et durant une bonne partie de 2010, et la reprise sera lente. L'inflation devrait tomber à un niveau proche de zéro vers la fin de l'année prochaine. Le déficit budgétaire devrait se creuser rapidement, s'approchant de 5 % du PIB cette année et de 6 % en 2010. Comme les autres pays européens, l'Italie subira une récession en 2009 aux alentours de - 4 % dont les répercussions seront plus importantes que dans d'autres pays, compte tenu de faiblesses structurelles qui n'ont rien à voir avec la crise. De fait, sa récession devrait se situer à - 4,4 % en 2009 et - 0,4 % en 2010, et le taux de chômage grimper de 8,9 en 2009 à 10,5 % en 2010.
Dans un tel contexte, le marché immobilier ne se porte pas très bien et n'a pas connu la même flambée de prix qu'en Espagne. L'immobilier en Italie se caractérise par un fort pourcentage de propriétaires (80 %) et à peine 20 % d'accédants. Il n'existe pas de réel déséquilibre du marché du logement italien, la demande étant à la hauteur de l'offre, dans l'ancien comme dans le neuf. Les grandes villes comme Rome, Naples, Florence et Milan continuent de tirer la couverture à elles, mais avec une relative stabilité des prix. Il n'empêche que le ralentissement de l'activité se fait sentir depuis deux ans en raison du manque de confiance des Italiens et de la hausse des coûts de financement. La remontée des taux, ces deux dernières années, a d'ailleurs favorisé la production de prêt à taux fixe (70 % actuellement contre 6 % en 2004).
Des espoirs d'améliorations sont permis en raison de la relative stabilité du secteur bancaire depuis le début de la crise, de taux de crédit durablement bas, de la culture d'entraide familiale et de la flexibilité du marché du travail. Enfin, pour soulager les emprunteurs, le gouvernement a décidé d'ouvrir, sans plafond de revenu ni de prix, aux accédants qui perdent leur emploi, la possibilité de bénéficier de 18 mois sans amortissement. L'État prend en charge le coût de l'adossement de l'allongement.
L'Allemagne, à l'abri malgré lui
Après quelques années de restructuration afin d'améliorer sa productivité et sa compétitivité, l'Allemagne a connu une croissance soutenue ces trois dernières années, principalement portée par une demande extérieure importante de ses produits industriels. Ce pays est la 4e puissance industrielle mondiale depuis 2003 et se maintient, depuis six ans, à la première place des grands exportateurs mondiaux. L'OCDE souligne l'impact important de l'effondrement du commerce mondial sur la croissance allemande. En 2009, le PIB pourrait reculer de - 5 % en volume avant d'amorcer un lent redressement en 2010, avec une hausse marquée du chômage en 2009 et en 2010. La statistique pourrait bondir à près de 12 % d'ici à la fin de 2010 contre 7,6 % en 2008, tandis que l'inflation devrait être faible et se rapprocher du niveau zéro en 2010. Le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs en vue de stabiliser le système bancaire et stimuler la croissance. Un fonds de stabilisation des marchés de capitaux a été créé à l'automne dernier afin de garantir les emprunts bancaires à hauteur de 400 milliards d'euros, auxquels s'ajoutent 80 milliards d'euros supplémentaires disponibles notamment pour la recapitalisation des banques. Par exemple, L'Allemagne a pris une participation de 25 % dans Commerzbank, et une autre (majoritaire) dans Hypo Real Estate. Un train de mesures a également été mis en place pour aider les entreprises (allégements fiscaux) et les particuliers (aides à l'achat de voitures notamment).
Du point de vue immobilier, l'Allemagne est le seul pays européen à n'avoir pas vu ses prix flamber. La demande de logements est globalement satisfaite en Allemagne, et cela même si la réunification de 1989 a conduit beaucoup d'Allemands de l'Est à migrer vers l'Ouest et son marché porteur en termes d'emploi. Ces migrations devraient perdurer jusqu'en 2020, au bénéfice de l'Allemagne du sud, de la Rhénanie du Nord et de la Basse-Saxe avec une forte demande à Berlin, Hambourg ou Munich, alors que certaines régions de l'Allemagne de l'Est, où la demande est faible et les logements pléthoriques, se vident. L'investissement des ménages, dans l'immobilier en particulier, n'a pas progressé au cours des dernières années, contrastant singulièrement avec la dynamique observée dans le reste de l'Europe et du monde. Cela s'explique par la disparition de la prime à la primo-accession en 2005, par l'augmentation du coût de la vie et la stagnation des revenus. En Allemagne, le marché immobilier résidentiel est moins fluide que dans les autres pays de l'Union européenne. De plus, le pays connaît un déclin démographique important lié au vieillissement de la population : alors qu'il compte quelque 82 millions d'habitants, certaines projections font état d'une population qui pourrait être ramenée à 50 millions d'ici à 2050. Le taux de propriétaires occupants reste l'un des plus faibles d'Europe : 42 % en moyenne à l'échelon national mais seulement 15 % à Berlin, 26 % à Stuttgart ou 38,5 % à Brême. S'y ajoutent une baisse du volume de crédits (- 2 % sur un an entre 2007 et 2008 selon la BundesBank) et une diminution nette du nombre de permis de construire qui atteint son plus bas niveau depuis la réunification : 174 600 autorisations en 2008 selon Bundesambt Deutschland, soit une baisse de - 4,2 %. Cette atonie du marché a évidemment des répercussions sur les prix. Ils sont très différenciés localement, mais au niveau national, ils sont restés stables depuis une vingtaine d'années. Dans la capitale, le prix moyen d'un logement se situait à 182 000 euros en 2008 et en région à 138 750 euros. Les prix n'ont jamais flambé et restent modestes au regard d'autres grands pays européens comme le Royaume-Uni ou l'Espagne.
Si l'Allemagne s'attend à une baisse des prix de l'immobilier estimée à - 0,5 % en 2009 (source BulwienGesa), elle a cependant des atouts pour rebondir : le taux d'effort des acquéreurs est faible et un apport est requis par les prêteurs traditionnels, en moyenne de 27 % du prix du bien à acquérir en 2006. Autre atout : la plupart des prêts sont à taux fixe (ou révisable avec une périodicité de révision supérieure à cinq ans). Enfin, la sinistralité des prêts demeure stable en dépit de la crise.
