Quel est le fondement de la TVA au taux réduit de 5,5 % applicable à certains travaux de réhabilitation ?
L'article 14 de la loi de finances pour 1998 soumet à la TVA au taux réduit de 5,5 % la livraison à soi-même (LASM) de travaux de réhabilitation de logements sociaux à usage locatif qui font l'objet d'une convention ouvrant droit au bénéfice de l'aide personnalisée au logement (APL).
Quel schéma fiscal cela induit-il ?
La livraison à soi-même est l'opération par laquelle une personne obtient, sans ou avec le concours de tiers, un bien ou une prestation de services à partir de biens ou de moyens lui appartenant. Exemple : un organisme d'obtient les prestations de travaux en réglant leurs mémoires aux tiers que sont les entreprises de bâtiment. Avec la livraison à soi-même, cet organisme d'HLM sera donc considéré comme étant à la fois fictivement le « fournisseur » des travaux et l'acquéreur des travaux de réhabilitation :
en tant que « fournisseur » des travaux, il sera redevable de la TVA (au taux normal), appliquée sur le prix de revient des dépenses liées aux travaux de réhabilitation ;
en tant qu'acquéreur, il pourra exercer son droit à déduction de cette TVA selon les conditions de droit commun (le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez ses fournisseurs) ;
la livraison à soi-même sera imposée, à titre non déductible, au taux réduit de 5,5 %, lors de l'achèvement des travaux.
En définitive, ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une TVA sur travaux au taux de 5,5 %, en lieu et place de la TVA supportée dans les conditions de droit commun.
Quand est entré en vigueur ce dispositif ?
Il s'applique aux opérations de réhabilitation pour lesquelles le bailleur social bénéficie d'une décision favorable du préfet prise à compter du 1er janvier 1998.
Qui est concerné ?
Sous réserve de remplir les autres conditions requises, les bailleurs éligibles au nouveau dispositif peuvent être :
- des organismes d'HLM ;
- des sociétés d'économie mixte ;
- des collectivités publiques ;
- des opérateurs privés (personnes physiques ou morales).
Quels sont les immeubles concernés ?
Ce sont les immeubles d'habitation affectés à un usage locatif social par une convention conclue entre le préfet et le bailleur ouvrant droit à l'APL. Outre les locaux affectés au logement, entrent dans le champ d'application du régime fiscal spécifique les locaux annexes aux logements : parties communes, de gardien et locaux communs résidentiels.
Quels travaux sont éligibles ?
Les travaux pouvant être financés avec une subvention Palulos sont définis par l'arrêté du 30 décembre 1987. Il s'agit surtout de mettre des logements en conformité avec les normes minimales d'habitabilité, d'économiser l'énergie, de réduire les charges ou renforcer la sécurité. Pour les opérations financées avec des PLA, de financements libres, ou sur fonds propres, les travaux éligibles sont déterminés par le décret no 98-331 du 30 avril 1998. Sont concernés :
Les travaux d'amélioration. Ils comprennent, outre les travaux déjà admis dans le cadre de la subvention Palulos :
Les travaux de grosse réparation. Ce sont les travaux de remise en état, réfection ou remplacement pour maintenir l'immeuble en état d'être utilisé selon sa destination (réparation des murs, remplacement des fenêtres, réfection de l'installation électrique, etc.).
Les travaux d'entretien pour maintenir un immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial, sont exclus du taux réduit de TVA (sauf s'ils sont induits indissociablement par des travaux éligibles).
Les travaux de ravalement.
Les travaux de transformation : par exemple, la transformation en logements de locaux non affectés auparavant à cet usage.
Les travaux d'aménagement : Ils apportent un élément de confort nouveau ou indispensable au respect des normes (ex : l'installation d'équipements sanitaires dans des bureaux transformés en logements locatifs sociaux).
Quelles conditions doit remplir le bailleur ?
Dès le lancement des travaux, le bailleur doit remplir les conditions prévues par l'article 257-7°bis du Code général des impôts :
Les logements doivent être affectés à un usage locatif social par une convention conclue entre le préfet et le bailleur qui ouvre droit à l'aide personnalisée au logement prévue aux articles L. 351-2-2° et L. 351-2-3° du Code de la construction et de l'habitation ;
Par ailleurs, l'opération doit avoir fait, en principe préalablement, l'objet d'une décision préfectorale favorable d'agrément (la décision de subvention Palulos vaut décision favorable d'agrément). Les décisions d'agrément ne sont pas contingentées.
Comment sont imposés les travaux ?
L'imposition des travaux, au taux réduit de TVA à 5,5 %, s'effectue à leur achèvement, qui doit faire l'objet d'une déclaration sous la responsabilité du bailleur, et au plus tard dans les deux ans de la date de la décision favorable du préfet. L'achèvement des travaux constitue la date d'exigibilité de la taxe. Cette TVA de 5,5 % est applicable au prix de revient total des travaux : mémoires des entrepreneurs, honoraires des architectes, prix d'achat des biens et services utilisés, coût de la main-d'oeuvre lorsque les travaux ont été effectués par du personnel salarié de l'organisme bailleur.
A RETENIR
Quoi ?
Les travaux de réhabilitation des logements locatifs sociaux peuvent bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5 %.
Qui ?
Ce régime est réservé aux bailleurs sociaux pour la réhabilitation de logements conventionnés APL, dans le cadre d'une opération agréée par le préfet.
Comment ?
Le mécanisme fiscal de la livraison à soi-même permet l'allégement effectif de la charge de TVA.
POUR EN SAVOIR PLUS...
Textes de référence
Article 14 de la loi de finances pour 1998 (publiée dans le cahier « Textes officiels » du « Moniteur » du 9 janvier 1998)
Décret no 98-331 du 30 avril 1998 (cahier « TO » du 15 mai 1998).
Circulaire no 98-50 du 7 mai 1998 relative aux logements locatifs sociaux ne bénéficiant pas de subvention de l'Etat et faisant l'objet d'une décision favorable d'agrément(cahier « TO » du 22 mai 1998).
Circulaire no 98-52 du 11 mai 1998 relative aux logements locatifs sociaux bénéficiant d'une subvention de l'Etat (Palulos ou subvention locative aidée)(cahier « TO » du 22 mai 1998).
Article 257-7°bis du Code général des impôts.
Bibliographie
Mémento pratique « Fiscal » Francis Lefebvre, édition 1998, § 5181
