Faits
La société C était propriétaire d'un chalet à Courchevel (73). Ce chalet a été loué meublé vingt et un jours au titre de l'année considérée. L'administration a formulé une demande d'assujettissement à la taxe de 3 % sur la valeur vénale.
Les entités qui directement ou indirectement détiennent des actifs immobiliers situés en France sont assujetties à une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale des immeubles sous réserve d'un certain nombre d'exceptions. Ainsi, aux termes de l', sont exonérées de taxe de 3 % les entités dont les actifs immobiliers qu'elles détiennent directement ou indirectement sont affectés à une activité professionnelle autre qu'immobilière exercée par cette entité ou une entité appartenant au même groupe.
La société C prétendait que son immeuble à usage d'habitation était affecté à une activité para-hôtelière exercée de manière professionnelle. De ce fait elle était exonérée de taxe de 3 % sur le fondement de l'article 990 D. Une activité para-hôtelière exercée dans des conditions similaires à celles d'une véritable exploitation hôtelière est en principe une activité professionnelle permettant en effet de se prévaloir de l'exonération.
Question
L'activité réelle exercée par la société peut-elle être qualifiée d'exploitation para-hôtelière ? Autrement dit, l'activité de la société était-elle une activité commerciale s'apparentant à une activité hôtelière ou une simple activité occasionnelle de loueur en meublé ?
Décision
Par un arrêt en date du 31 mai 2022, la cour d'appel de Chambéry considère que « conformément à l'article 261 d 4° b du Code général des impôts précité, les prestations de services de para-hôtellerie se trouvent dans le champ d'application de la TVA lorsqu'elles englobent les prestations suivantes : fourniture du linge de maison, accueil même non personnalisé de la clientèle, nettoyage régulier des locaux et petit déjeuner ». Or, en l'espèce, lesdites prestations, bien qu'existantes, étaient très limitées. La cour note en effet qu'au cours de l'année considérée la location du chalet avait été très occasionnelle (vingt et un jours) alors que la période de location d'un chalet en station est d'environ quatre mois en hiver. Elle retient également que la prestation de petit déjeuner avait été limitée à treize jours et celle de nettoyage des locaux à sept heures de ménage, seulement effectuée en fin de séjour et non de manière quotidienne.
Elle en conclut que le chalet n'était pas affecté directement ou indirectement à une activité professionnelle autre qu'immobilière de sorte que la société était bien assujettie à la taxe de 3 %.
Cette question se pose également en termes de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). La location de locaux d'habitation nus ou meublés est en principe exonérée de TVA sans possibilité d'option. Il existe toutefois des exceptions. Les prestations d'hébergement dans des hôtels de tourisme sont ainsi assujetties à la TVA. Il en est de même des locaux exploités dans le cadre d'une activité para-hôtelière.
Commentaire
La question de la qualité de l'activité para-hôtelière, si elle est importante en matière de TVA, l'est aussi au regard d'autres impôts comme l'impôt sur la fortune immobilière, le pacte Dutreil, les plus-values professionnelles et, en l'espèce, la taxe de 3 % notamment. Or, si en matière de TVA les critères sont précis, il n'en est pas de même pour les autres impôts.
L'activité para-hôtelière est définie en matière de TVA par les dispositions de l'article 261 D 4° b du Code général des impôts. Ainsi, sont considérées comme des activités para-hôtelières - et donc assujetties à la TVA - la location de locaux d'habitation meublés accompagnée d'au moins trois des quatre prestations suivantes rendues dans des conditions similaires à celles proposées par des établissements hôteliers exploités de manière professionnelle :
- le petit déjeuner ;
- le nettoyage régulier des locaux ;
- la fourniture de linge de maison ; et
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Cette disposition a fait l'objet d'une abondante jurisprudence en matière de TVA. L'enjeu pour l'exploitant est la déduction ou non de la TVA qu'il a lui-même supportée selon que son activité satisfait ou non au moins trois des quatre critères énumérés ci-dessus.
La cour s'est référée aux critères TVA pour tirer des conclusions en matière de taxe de 3 %, ce qui à notre connaissance est une première.
Sur la base de ces critères, la décision de la cour n'est pas surprenante au regard des faits de l'espèce. Il est aussi intéressant de noter que la référence à la saison de location hivernale qui durerait environ quatre mois selon la cour, laisse entendre que la société n'aurait pas encouru la même critique, sous réserve de la réalité des prestations para-hôtelières, si le chalet avait été loué régulièrement pendant cette période tout en étant libre de location pendant le reste de l'année.
