Un bailleur ne peut s'opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En revanche, si les travaux constituent une transformation du logement, le locataire doit avoir un accord écrit du bailleur. Sinon ce dernier peut exiger la remise en état du bien lors du départ du locataire.
Régime dérogatoire
Une dérogation a ce principe a été prise une première fois pour faciliter l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap. La loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement a en effet introduit un régime dérogatoire d'autorisation tacite du bailleur pour des travaux permettant le maintien des personnes âgées à leur domicile, réalisés par le locataire et à ses frais. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. Si ce dernier ne donne pas de réponse dans un délai imparti, il est réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux et ne pourra pas demander la remise en état du lieu.
Travaux autorisés
Ce régime a été étendu par la loi Climat et résilience (art. 163) aux travaux de rénovation énergétique. Un décret du 20 juillet 2022 vient de fixer la liste des travaux autorisés :
- isolation des planchers bas ;
- isolation des combles et des plafonds de combles ;
- remplacement des menuiseries extérieures ;
- protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
- installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
- installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.
A noter que les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques de ces équipements doivent être conformes aux prescriptions fixées par un arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie. En outre, les travaux affectant les parties communes ou les éléments d'équipement des immeubles collectifs sont exclus de cette liste tout comme ceux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, ou modifiant sa destination ou encore ceux soumis à formalité au titre du livre IV du Code de l'urbanisme (règles applicables aux construction, aménagements et démolitions).
Formalisme
Le locataire qui envisage des travaux de rénovation énergétique à ses frais adresse au bailleur [...] "une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter" précise l'article 2 du décret.
"Cette demande mentionne expressément qu'en application du f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux".
Enfin, dans les deux mois qui suivent la fin des travaux, le locataire doit attester auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et qu'ils correspondent aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.
