La démarche en coût global trouve une application convaincante dans les 48 logements répartis entre trois immeubles identiques, construits pour la Stadtbau, le bailleur social de Pforzheim (Bade-Wurtemberg). Cette société de droit privé à capitaux municipaux gère et développe son patrimoine de 3 000 logements en bon père de famille : « Nous programmons nos projets pour une durée de vie de 80 ans. Durant ce laps de temps, nous cherchons à minimiser les coûts d’entretien. D’où l’effort consenti pour l’investissement initial », explique Frank Zschiesche, chef du projet au sein de la maîtrise d’ouvrage. Boîtes aux lettres Inox, porte vitrée avec menuiserie aluminium, carrelage : des prestations plutôt haut de gamme frappent le visiteur dès l’entrée de ces immeubles. La plupart de leurs locataires habitaient jusqu’en 2007 des logements vétustes des années cinquante.
Depuis la cage d’escalier centrale éclairée en lumière zénithale, la première impression se confirme à l’intérieur des appartements (2 et 3 pièces) : linoléum au sol, menuiseries PVC bicolores, sanitaires Villeroy & Boch, chauffage par le sol… Cette dernière option visant à la fois à l’amélioration du confort et à l’optimisation des surfaces. « Certes, en tant qu’architecte, je rêverais de construire des espaces plus généreux...», reconnaît Jürgen Strolz. Pour tirer le meilleur parti des 62 m2 réservés aux 3 pièces et des 51 m2 dévolus aux 2 pièces, le projet exclut toute circulation. L’entrée par le séjour dessert à la fois la cuisine, par une porte coulissante, la salle de bains et les deux chambres. Une compacité qui permet de minimiser les loyers acquittés par les occupants, après déduction des aides au logement (versées à condition que le loyer n’excède pas 4,60 euros/m2/an, hors chauffage).
Projets ultérieurs en Passivhaus
Outre l’omniprésence de la lumière naturelle jusque dans les salles de bains, les loggias individuelles expriment le compromis entre compacité et confort : toutes accueillent une table et des chaises. « En concentrant les circulations verticales dans une seule cage d’escalier par immeuble, nous desservons quatre appartements par niveau. A chaque ménage de respecter les espaces communs. Ce qui fonctionne à l’usage », indique Frank Zschiesche. La bonne tenue des jardinets privatifs le démontre : en échange de leur entretien, le maître d’ouvrage les met gracieusement à disposition des locataires du rez-de-chaussée.
La compacité participe également de la stratégie énergétique visant à limiter les charges de chauffage aux exigences de l’Energieeinsparverordnung (EnEV), la réglementation thermique fédérale. La réalisation des objectifs – 60 kWh/m2.an toutes consommations confondues – sera vérifiée à la fin de l’année.
Pour parvenir à ce seuil de déclenchement des aides fédérales, l’architecte a enveloppé les façades de 14 cm de polystyrène que couvrent 17 cm de pierre reconstituée (Kalksandstein), un matériau choisi en raison de l’inertie liée à sa masse. Parmi les dispositifs anti-ponts thermiques figurent les caissons extérieurs des volets roulants et des rupteurs de dalles pour les loggias. En toiture, le polystyrène isole également la dalle béton sous des panneaux végétalisés et 12 m2 de capteurs destinés à l’eau chaude sanitaire.
La généralisation de ce type de couverture résulte d’incitations financières : la réduction des surfaces imperméabilisées entraîne une diminution des taxes d’assainissement et les réglementations thermiques encouragent la diminution des quantités consommées ainsi que le recours aux énergies non polluantes (capteurs solaires et réseau urbain de chaleur à Pforzheim).
Fort de cette expérience, le maître d’ouvrage ira plus avant dans la performance énergétique de ses prochains projets qui viseront le label Passivhaus (15 kWh/m2.an). La clientèle pousse d’ailleurs en ce sens : « Nous avons ici une très forte demande et aucun turnover », se réjouit Frank Zschiesche. Un plébiscite qu’explique aussi une implantation proche du centre-ville, sur d’anciennes friches ferroviaires. Une stratégie de recyclage foncier caractéristique de la Stadtbau, acteur de la densification urbaine.
Maîtrise d’ouvrage : Stadtbau GmbH Pforzheim.
Maître d’œuvre : Jürgen Strolz, Alexander Scheidel (SWS Architekten, Karlsruhe), architectes. Ingenieurbüro Ulmer, BET structure. Berger und Partner, BET fluides et électricité.
Entreprise générale : Ed. Züblin AG.
Surface habitable : 2 754 m2.
Coût des travaux : 3,70 millions d’euros TTC.
