Soliha Provence et Histoire & Patrimoine (H&P) ont trouvé une solution qui permet à la fois de pallier le manque de logements sociaux et de réhabiliter du bâti ancien dans le centre-ville de Marseille (Bouches-du-Rhône). Pour redonner tout leur lustre à deux immeubles de style haussmannien (2 277 m² SP), inaugurés ce printemps au cœur de la cité phocéenne, ils ont combiné deux dispositifs : l'usufruit locatif social (ULS) et la vente d'immeubles à rénover (VIR), équivalant à la Vefa dans le neuf. En l'occurrence, H&P a pris à sa charge les travaux (coût : 4,72 M€ HT), puis a vendu les 34 appartements (16 PLAI, 18 PLS) à des investisseurs privés. Nus-propriétaires, ces derniers en récupéreront la pleine propriété dans dix-sept ans. En contrepartie, ils ont profité d'une décote de 30 à 40 % par rapport au prix du marché, soit 3 200 euros TTC/m².
De son côté, Soliha Provence, usufruitier pendant dix-sept ans, a bénéficié d'un prix de revient par logement de 68 000 euros contre 150 000 euros pour une opération de ce type. « Ce montage nous a permis de ne pas mobiliser de fonds propres, le coût de l'usufruit ayant été financé par des prêts bancaires et de la Banque des territoires, ainsi que des subventions de l'Etat, de la métropole Aix Marseille Provence, de la Ville et de la Fondation pour le logement des défavorisés. Les loyers perçus serviront à rembourser l'emprunt et à entretenir les immeubles », précise Philippe Oliviero, président de Soliha Provence.
Contraintes patrimoniales
L'une des complexités du chantier a été de concilier les contraintes patrimoniales et l'atteinte des étiquettes énergétiques B ou C. Les entreprises impliquées, les Compagnons de Castellane, Patrimonia et Menuiserie Chacornas, ont relevé le défi sous la houlette d'IMOW!, chargé du suivi d'exécution. Réalisé sous le regard de l'architecte du patrimoine Nathalie d'Artigues, le chantier a consisté à revoir la toiture, à ravaler les façades ou bien encore à remplacer les vieilles menuiseries par du double vitrage. « Le bâti était fatigué avec des planchers et des parties communes mal entretenus. Si rien n'avait été entrepris, l'arrêté de péril aurait fini par tomber », pointe Arnaud Baudel, directeur général délégué de H&P.
