42 000 euros de réduction fiscale pour une location de douze ans après un investissement locatif de 160 000 euros et 40 000 euros de travaux dans une ville moyenne : telle est la promesse du nouveau dispositif de défiscalisation immobilière dit « Denormandie ancien ». Ce dispositif défendu par le ministre de la Ville et du Logement est prévu à l'article 226 de la loi de finances pour 2019. Le texte intègre à l'article 199 novovicies du Code général des impôts un alinéa 5 sous le B ainsi formulé : « la réduction d'impôt s'applique au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de rénovation définis par décret, ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement. Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération ». Comme dans le cadre du dispositif Pinel, le contribuable souhaitant bénéficier de la défiscalisation Denormandie doit mettre le local en location non meublée pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans au choix. Le locataire doit prendre le bien pour un usage d'habitation principale. Les plafonds de ressources du locataire et le plafonnement des loyers prévus pour le dispositif Duflot s'appliquent ici.
Des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l'opération
Afin d'accompagner les contribuables et professionnels, le ministère a organisé un brief technique pour préciser les contours de ce dispositif début février. L'entourage du ministre a rappelé que les décrets et arrêtés complémentaires étaient en cours de finalisation et devaient être publiés dans les tout prochains jours. Le dispositif étant orienté vers la rénovation des habitations dégradées, les travaux de rénovation listés par décret doivent répondre à cet objectif. « Nous assurerons que l'aide ne serve pas, par exemple, à rénover une piscine ou à simplement rafraîchir des logements qui auraient besoin de travaux beaucoup plus lourds » a déclaré Julien Denormandie. Ces travaux doivent représenter 25 % du coût total de l'opération, c'est-à-dire le coût d'achat et des travaux. Ainsi pour une opération à 200 000 € dont 150 000 € d'achat du logement le prix des travaux peuvent s'élever à 50 000 €. Cependant, le texte prévoit un plafond des dépenses pris en charge à hauteur de 300 000 €. Dans ce cas, si le bien est acheté 450 000 € et que 150 000 € de travaux sont effectués, la déduction s'appliquera sur 300 000 € non sur 600 000 €.
Le projet de texte prévoit « que les travaux doivent soit représenter au moins deux types de travaux sur un bouquet de cinq, parmi l'isolation des combles, le changement de chaudière, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude ou l'isolation des fenêtres, soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30 % dans l'individuel et 20 % dans le collectif », selon les informations recueillies par nos collègues du Moniteur lors du brief technique. Le propriétaire aurait un choix discrétionnaire. « Dans tous les cas, le logement ne doit plus être une passoire énergétique, c'est-à-dire, avoir une étiquette F ou G » précise le ministère. Le texte impose également que les travaux soient réalisés par une entreprise. Le futur décret irait plus loin en exigeant qu'ils soient réalisés par un professionnel qualifié, reconnu garant de l'environnement (RGE). Certains professionnels de l'investissement immobilier suggèrent qu'il est prudent pour le propriétaire de faire réaliser un second diagnostic de performance énergétique une fois les travaux achevés. Ainsi, en cas de contrôle fiscal, le contribuable pourra démontrer objectivement le gain de performance.
L’objectif principal du dispositif « Denormandie » est d’inciter les investisseurs immobiliers à rénover des logements anciens dans les centres villes où les habitations sont vacantes ou en mauvais état, avant de les mettre en location. Le dispositif s'adresse aussi bien au particulier qui fait rénover qu'à celui qui achète à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment. C’est pourquoi, le logement acquit doit être situé dans l’une des 222 villes listées dans le plan action cœur de ville (voir schéma ci-contre) ou faisant l’objet d’une convention opération de revitalisation du territoire (ORT). Le ministère ajoute que l’arrêté listant les communes éligibles pourrait ajouter une cinquantaine de villes qui bénéficient du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés. Ce serait des villes de moins de 100 000 habitants hors zone A et A bis . Ce point conduit à une mise en veille du mécanisme, car lorsque les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) doivent signer une convention ORT avec leurs partenaires (communes, État, Anah, Action Logement) cette démarche peut prendre de trois mois à un an. Or le dispositif doit s’éteindre en 2021.
Une réduction d'impôt calculée sur la totalité de l'opération
Comme pour l'investissement locatif Pinel, le dispositif « denormandie ancien » prévoit une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient de l'opération, « c'est-à-dire du prix d'achat du bien augmenté du coût des travaux dans le respect du plafond d'investissement total de 300 000 euros par contribuable pour une année d'imposition » a précisé l'Administration. L'alinéa V de l' ajoute que « la réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable ». Un prochain décret fixera ce plafond. Le montant de cette réduction est fonction de la durée de mise en location choisie par l'investisseur. Ainsi, elle sera de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour une durée de 9 ans et de 21 % pour une mise en location pendant 12 ans. Ces montants sont identiques à ceux prévus dans le dispositif Pinel. Par exemple, pour l'achat d'un bien à 150 000 euros nécessitant 50 000 euros de travaux l'investisseur bénéficiera d'une réduction de 24 000 euros pour un engagement de 6 ans (soit 4 000 euros par an), 36 000 euros pour une mise en location pendant 9 ans (soit 4 000 euros par an) et 42 000 euros pour 12 ans (soit 3 500 euros).
A priori, il ne devrait pas être possible de cumuler déficit foncier et réduction d’impôt « Denormandie ». En revanche, les travaux réalisés devraient pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA à 10 % réservés aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien, voire même 5,50 % pour les travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique et les travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique.
