1,238 millions de lits
2/3 de clients français
- 3,1 % de nuitées sur un an pour la clientèle nationale
+ 5,2 % de nuitées sur un an pour la clientèle internationale
63 % des nuitées françaises de la clientèle extra-européenne sont parisiennes
Source : Insee)
82,2 % : taux d’occupation moyen à Paris
+ 7,3 % : progression des prix moyens en France depuis 2009
Taux d’occupation : rapport entre le nombre de chambres occupées et le nombre de chambres offertes par les hôtels ouverts
RevPAR (Revenue per available room) : revenu moyen par chambre disponible
RMC : Recette moyenne par chambre louée
Taux de LTV (Loan to value) : ratio de risque correspondant au rapport entre le niveau de la dette et la valeur de l’actif
Stratégie « asset light » : stratégie favorisant les modes de développement nécessitant peu d’investissements capitalistiques
En 2013, le nombre de nuitées dans l’hôtellerie de tourisme a approché les 198 millions, selon l’enquête de fréquentation hôtelière de l’Insee, la direction du Tourisme et des partenaires régionaux. Ce niveau est quasiment stable sur un an. Mais, la dichotomie apparue en 2012 entre l’évolution de la clientèle nationale et celle des clientèles étrangères s’est fortement accentuée. En effet, le recul des nuitées des Français a été important en raison des difficultés du tourisme d’affaires, plombé par le contexte économique morose, mais aussi d’un pouvoir d’achat en berne qui a conduit les vacanciers à faire des séjours moins nombreux et plus courts.
La clientèle étrangère limite le recul du taux d’occupation
La croissance de la fréquentation de la clientèle étrangère a été forte, portée par le dynamisme des clientèles lointaines, qui connaissent des progressions à deux chiffres pour tous les continents. Ainsi la poussée des clientèles extra-européennes s’est-elle accélérée en 2013, pour représenter désormais près du tiers des nuitées étrangères. Malgré un euro cher par rapport au dollar, la reprise économique outre-Atlantique a soutenu la fréquentation américaine. La zone Asie-Océanie a été également très porteuse, grâce aux clientèles du Proche et du Moyen-Orient et de Chine toujours très attirées par la France. Après une année 2012 peu porteuse, les clientèles européennes sont globalement revenues, à l’exception notable des pays du sud encore fortement affectés par la crise. Les Britanniques, qui constituent le principal vivier de clientèle étrangère, ont confirmé leur retour, tout comme les Russes qui réalisent une percée notable.
Grâce à cette forte reprise de la fréquentation étrangère, le recul des taux d’occupation a été limité. Mais dans le même temps, le rebond était net chez la plupart de nos voisins européens. Ainsi, malgré l’amélioration enregistrée en 2010 et 2011, les taux d’occupation restent, sur tous les segments du marché, bien en deçà des niveaux d’avant crise. Toutefois, les hôtels d’entrée de gamme, davantage exposés aux difficultés de l’économie domestique, apparaissent les plus touchés.
La contraction des prix atteint le haut de la gamme
Si les taux d’occupation se sont dans l’ensemble maintenus, les prix moyens ont subi un ajustement, plus particulièrement ceux des établissements les plus confortables. Ce recul des prix apparaît, dans une conjoncture économique difficile, d’autant plus inévitable qu’ils n’avaient, en moyenne et en France, pas cessé d’augmenter ces dernières années, soutenus par la faible dynamique de l’offre. Au final, les RevPAR apparaissent faiblement orientés à la baisse (- 0,8 % en moyenne sur un an, d’après MKG Hospitality Database - Copyright 01/14).
Ainsi, après avoir bien résisté au cours des années de crise, la France est-elle apparue en 2013 à la traîne d’une reprise européenne quasi généralisée et les perspectives pour 2014 se révèlent mitigées. L’évolution du nombre de nuitées, et donc des taux moyens d’occupation, devrait rester contenue. L’augmentation du taux de TVA récemment intervenue risque de neutraliser les faibles marges de progression des prix moyens qui peuvent subsister. D’ailleurs, les résultats du 1
L’actif hôtelier est un produit de diversification, même s’il tient, en France, une place modeste dans le patrimoine global immobilier français.
Un marché mature
L’année 2013 a constitué un bon cru pour l’investissement hôtelier en France, avec 1,9 milliard d’euros de transactions, un volume proche des meilleurs niveaux de 2005 et 2007. Le marché a notamment été dynamisé par les ventes de gros portefeuilles, avec trois transactions pesant pour plus de la moitié des investissements (4 hôtels Concorde du groupe du Louvre/Starwood Capital, le portefeuille de 4 actifs parisiens d’Ivanhoé Cambridge et les 4 villages Club Méditerranée cédés par Gecina). Par ailleurs, trois transactions majeures à Paris ont animé l’année, avec la cession des murs du Mandarin Oriental, des hôtels Concorde Opéra et Sofitel Le Faubourg.
Des capitaux étrangers attirés par Paris
Une nouvelle fois, la capitale a concentré l’essentiel des volumes engagés, constituant notamment la porte d’entrée privilégiée des capitaux étrangers qui la perçoivent comme l’une des places mondiales les plus sécurisées. De fait, le marché de l’investissement hôtelier français est caractérisé par une forte dichotomie entre la place parisienne et les régions, tant en termes de résultats opérationnels que de taux de rendement, impliquant une hyperconcentration des transactions sur la capitale.
Ces dernières années, de nombreux fonds étrangers, aux prises avec la crise immobilière et financière, s’étaient retirés du marché, favorisant l’émergence des institutionnels français via notamment la structuration d’OPCI. L’année 2013 marque la réouverture à un panel d’investisseurs plus vaste. Si les fonds souverains du Moyen-Orient sont toujours actifs à l’acquisition, les fonds d’investissement nord-américains ont fait leur retour, à l’image de Morgan Stanley, de Blackstone ou de Mount Kellet. Les institutionnels français, à l’instar des assureurs, des mutuelles ou des SCPI, ont poursuivi leur stratégie de diversification en direction des actifs hôteliers. Les Asiatiques sont demeurés sur la réserve en 2013 mais devraient concrétiser en 2014 le fort intérêt manifesté pour Paris, dans la foulée de Londres.
Un marché en voie de popularisation
Par ailleurs, sur le marché des investissements de moindre dimension, émergent de nouveaux acteurs qui démocratisent le placement hôtelier. Si les « family offices » et les fortunes privées sont toujours friands d’établissements hôteliers plutôt haut de gamme, des fonds « mid-cap » s’adressant au grand public apparaissent. Proposant pour certains de défiscaliser, ils misent sur la modernisation du secteur pour offrir aux particuliers des rendements attractifs. En effet une grande partie du parc hôtelier français, plus particulièrement chez les indépendants, est vieillissant et ne répond plus aux attentes de la clientèle. Ces fonds rachètent des hôtels afin de les rénover et de les monter en gamme, puis les exploitent pendant quelques années avec revente à la clé.
La demande, forte et diversifiée, a été soutenue par des conditions de crédit redevenues favorables (disponibilité des financements, ratios de LTV en hausse, niveau attractif des marges bancaires et des taux courts). Elle a permis aux opérateurs hôteliers d’envergure de poursuivre leur stratégie d’« asset light ». Le marché a également été alimenté par les arbitrages de certaines foncières, dans le cadre de leur politique de désendettement ou de repositionnement stratégique, ainsi que par des fonds dont la durée de détention arrivait à échéance. Le déficit d’offres est néanmoins resté fort, en particulier pour les « single assets » parisiens, maintenant la pression sur les taux de rendement et permettant de soutenir les valeurs. Ces dernières sont globalement stabilisées malgré le tassement enregistré sur les performances opérationnelles.
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Les taux de rendement hôteliers (murs et fonds), juin 2014 |
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« Prime » Paris |
4 % - 5,5 % |
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Paris / périphérie francilienne |
6 % - 7,5 % |
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Province centre-ville |
7,5 % - 9 % |
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Source : CBRE |
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De janvier à mai, un peu plus de 500 millions d’euros d’engagements hôteliers ont été recensés. Ce niveau devrait progresser avec la finalisation prochaine de la vente à Viveris REIM par Time Hôtels de 26 hôtels « budget et économique » sous enseigne Louvre Hôtels Group.
Un marché attractif
La diversification en cours de la demande et l’appétit croissant des investisseurs étrangers, en particulier transcontinentaux, pour l’investissement hôtelier dans les marchés matures comme Paris soutiendront les volumes. L’environnement des taux restera favorable avec des taux longs orientés à la baisse permettant de maintenir sur le marché un différentiel de taux (« spread » hôtelier) attractif et des taux courts au plancher, garants de conditions de financement compétitives.
Des volumes à reconstituer
Les volumes devraient cependant s’afficher en léger recul, en raison notamment de l’absence de gros portefeuilles sur le marché, pour retrouver des niveaux plus en ligne avec les années précédentes grâce à la cession probable de quelques actifs unitaires d’envergure.
