Strasbourg Nord sort du tout-automobile. 9 km de circulations douces irriguent la zone commerciale de 150 ha que se partagent quatre communes de la seconde couronne. La requalification de deux gares TER et l’intensification de la desserte ferroviaire complètent le changement de décor, dans l’accès à la plus grande zone commerciale d’Alsace. En sept minutes, les salariés strasbourgeois qui y travaillent peuvent se rendre à leur poste.
Décarbonation
Les changements d’usage répondent à la recomposition viaire : « Régulièrement, la pression des cyclistes amène les magasins à installer de nouveaux arceaux. La maire de Mundolsheim nous le confirme : les habitants n’hésitent plus à faire leurs courses à vélo », se réjouit Marc Lecoq, directeur de l’aménagement de Fey Immobilier.
A côté du renouvellement de l’offre et de l’architecture des magasins, le spectaculaire virage vers les mobilités décarbonées constitue l’un des aspects les plus palpables de la métamorphose engagée en janvier 2014, date de la signature de la concession d’aménagement qui lie jusqu’en 2030 l’ex Communauté urbaine de Strasbourg (devenue Eurométropole en 2015) au spécialiste de l’immobilier commercial. Seul le trop grand nombre d’écluses a conduit Frey Immobilier à renoncer au projet de desserte fluviale depuis la ville centre, via le canal de la Marne-au-Rhin qui jouxte la zone.
Expertise commerciale
Cette transformation résulte d’une prise de conscience précoce des élus métropolitains. Pour éclairer l’avenir, ils ont confié dès la fin des années 2000 une étude remise en 2011 par l’urbaniste David Mangin, pourfendeur de la standardisation induite par « la ville franchisée », titre de son livre le plus connu.
Sur ce socle, Frey Immobilier a posé sa propre expertise : « La connaissance des besoins des distributeurs facilite le peaufinage opérationnel. Nous l’avons montré en adaptant l’implantation de Leroy Merlin à un décalage viaire qui fragilisait 20 millions d’euros de chiffre d’affaires », décrypte Marc Lecoq.
Production maraîchère
Grâce à ce savoir-faire, l’opérateur tient l’équilibre financier de la Zac, avec son budget d’aménagement de 72 M€ dont 9,8 apportés par l’Eurométropole, en dépit des vents contraires : en cours de concession, une nouvelle règlementation a doublé la surface inconstructible de part et d’autre des trois pipelines qui traversent la zone. Cette servitude s’applique désormais à moins de 200 m des canalisations, au lieu de 100.
Frey Immobilier a rebondi sur l’aléa règlementaire, en introduisant la fonction de production maraîchère sur l’emprise inconstructible. L’association de l’exploitation agricole de 5 ha avec le magasin et le restaurant Le sillon donne au projet porté par l’opérateur le statut de symbole du renouvellement de la zone, sous le signe des circuits courts.
Les logements arrivent
L’agropac fait partie des trois investissements portés par Frey Immobilier pour un total de 155 M€, le long de la nouvelle Shopping Promenade. Une maison de la culture et des associations et un magasin dédié à la seconde vie des produits complètent cet ensemble, dans une ambiance transformée par la maîtrise d’œuvre que coordonne Ingérop, avec la participation d’Arep, filiale de la SNCF spécialisée dans la gestion des flux, et d’Acte 2 paysage, implantée à Obernai, non loin de Strasbourg.
Sur le chemin de la mixité fonctionnelle, le plus gros morceau reste à venir : les premiers logements vont sortir de terre en 2023. Sur les 138 000 m2 de son programme, Frey en dédie 27 000 à l’habitat. Les communes avoisinantes attendent ces chantiers avec impatience : l’offre leur évitera les pénalités qui menacent les villes carencées en logements sociaux. Cette dimension contribue à ériger Strasbourg Nord en modèle, pour de nombreuses agglomérations qui cherchent à mettre leur périphérie commerciale à l’heure du Zéro artificialisation nette.
