Pris en application de la loi 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises (art. 58), le décret 2007-1827 du 26 décembre 2007, codifié aux articles R.214-1 et suivants du Code de l’urbanisme, réglemente le nouveau droit de préemption au profit des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux.
Champ d’application
Pour pouvoir exercer son droit de préemption, la commune doit avoir préalablement délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité par délibération motivée du conseil municipal, après avis des deux chambres consulaires territorialement compétentes. Ce périmètre peut être délimité sur toutes les communes, qu’elles soient ou non dotées d’un document d’urbanisme. Les biens pouvant être préemptés sont les fonds de commerce, artisanaux et les baux commerciaux. Sont donc exclus les baux autres que commerciaux, les cessions de titres des sociétés exploitant ces fonds ou encore les immeubles où ils sont exploités, ces derniers pouvant être, en revanche, soumis au droit de préemption urbain.
Les mutations concernées par le nouveau droit sont les aliénations à titre onéreux, ce qui comprend les adjudications et certaines cessions de gré à gré autorisées dans le cadre d’une liquidation judiciaire pour lesquels le décret fixe des modalités particulières de mise en œuvre. En sont toutefois expressément exclus les cessions d’activités effectuées dans le cadre d’un plan de sauvegarde et les plans de cession arrêtés dans le cadre d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.
Modalités d’exercice
Une déclaration préalable précisant les prix et conditions de la cession doit être adressée en quatre exemplaires au maire par lettre RAR ou remise en mairie contre récépissé, cette obligation étant prescrite à peine de nullité de la vente. Les conditions de la cession pouvant être nombreuses et variées, il est préférable de joindre le projet d’acte de cession à cette déclaration.
La commune est titulaire du droit de préemption, mais peut en déléguer l’exercice au maire. En revanche, aucune disposition ne prévoit la possibilité de le déléguer à un établissement public ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement, comme cela est possible pour le droit de préemption urbain.
Le titulaire du droit de préemption dispose de deux mois, à compter de la réception de la déclaration en mairie, pour notifier au cédant sa décision dûment motivée et la rendre exécutoire. A défaut, il est réputé avoir renoncé à la préemption et le cédant peut alors conclure la vente aux prix et conditions de la déclaration. S’il opte pour la préemption, le titulaire peut préempter aux prix et conditions de la déclaration ou faire une offre d’acquérir aux prix et conditions fixées par le juge de l’expropriation, qu’il doit alors saisir dans les deux mois suivant la réception en mairie de la déclaration préalable. La procédure suivie devant le juge est la même qu’en matière de droit de préemption urbain.
L’acte constatant la cession est dressé dans les trois mois suivant la notification de la décision d’acquérir ou de la décision judiciaire fixant définitivement les prix et conditions de la cession. C’est à ce moment que le prix doit être payé.
Rétrocession
Les communes ne sont pas destinées à garder les fonds et baux ainsi préemptés, l’objectif étant la rétrocession à des commerçants ou artisans dans le but de maintenir une diversité commerciale de proximité. La rétrocession doit intervenir dans l’année suivant la prise d’effet de la cession (ce délai est suspendu, pour les baux commerciaux, tout au long des formalités requises pour obtenir l’accord du bailleur), mais la seule sanction à cette obligation est un droit de priorité d’acquisition donné à l’acquéreur évincé, à condition toutefois que son identité ait été mentionnée dans la déclaration préalable. Rien n’étant prévu sur la gestion du fonds pendant la période transitoire, il est préférable que la rétrocession intervienne le plus tôt possible. Les modalités de la rétrocession sont assez peu détaillées dans le Code de l’urbanisme. Un cahier des charges de rétrocession comportant des clauses permettant d’assurer l’objectif de maintien de la diversité de l’activité commerciale ou artisanale doit, tout d’abord, être approuvé par le conseil municipal.
Ensuite, un avis de rétrocession comportant un appel à candidatures, la description du fonds ou du bail, le prix proposé, la possibilité de consulter le cahier des charges en mairie et le délai de présentation des candidatures est affiché en mairie pendant 15 jours. A part l’immatriculation du candidat au registre du commerce et des sociétés, au répertoire des métiers ou à un registre équivalent s’il est établi dans un autre Etat membre de l’Union européenne, le décret ne prévoit aucun autre critère de sélection et laisse donc le soin aux communes de les fixer.
Une fois le candidat retenu, l’acte de rétrocession est signé après délibération du conseil municipal, qui en indique les conditions de mise en œuvre et les raisons du choix du cessionnaire.
Deux mentions doivent obligatoirement figurer dans l’acte : les conditions de résiliation du contrat en cas d’inexécution du cahier des charges par le cessionnaire et l’accord du bailleur, requis à peine nullité de la rétrocession, si elle porte sur un bail commercial. Cet accord est réputé acquis si, dans les deux mois suivant la notification du projet d’acte, le bailleur n’a pas fait valider son opposition devant le juge des référés du tribunal de grande instance territorialement compétent, ni adressé copie de cette saisine à la commune. Enfin, dans le mois suivant la signature de l’acte de rétrocession, un avis comportant la désignation sommaire du fonds ou du bail rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire et les conditions financières de l’opération est affiché en mairie pendant quinze jours.
