Collectivités : les initiatives des métropoles pour construire plus haut

Nice : une subvention pour les bailleurs

Tributaire d'un foncier rare, cher et géographiquement contraint, la métropole Nice Côte d'Azur expérimente la surélévation pour atténuer un déficit de logements structurel. Avec, comme fer de lance, Nice elle-même, nouvellement carencée au titre du bilan triennal 2020-2022 de la loi SRU avec un parc social à 14 %, loin des 25 % réglementaires. Dans cette seule ville, le potentiel de logements surélevés se chiffre à 7 750 dont 3 725 sociaux. C'est pourquoi la métropole a fait évoluer son règlement financier en faveur du logement social. Ce dernier intègre désormais un volet dédié à ce mode de construction, encouragé par une subvention exceptionnelle d'équilibre.

Adaptée au cas par cas, cette aide financière cherche à compenser un coût de travaux supérieur aux programmes de construction neuve classique, estimé entre 2 400 euros HT/m² et 3 200 euros HT/m², sans toutefois dépasser les 20 % du coût total de l'opération. Elle peut s'ajouter aux subventions de droit commun au logement, dont le budget 2024 s'établit à 7,4 M€ pour la métropole et 5,1 M€ pour la Ville de Nice.

Strasbourg : objectif 100

Première métropole à avoir engagé une étude de recensement de son potentiel de surélévation en 2022, Strasbourg espère atteindre son but en septembre prochain : dresser une liste d'une centaine de bâtiments « démonstrateurs » - logements sociaux, copropriétés privées, salles de sport et culturelles, surfaces commerciales, bureaux, écoles et cantines… - pour l'expérimentation concrète.

Cela suppose un gros travail de filtrage préalable avec son prestataire UpFactor, le panel de départ comptant 70 000 bâtiments. La prise en compte des règles d'urbanisme a ramené le nombre des surélevables à 16 500, puis à 3 300 avec le principe fixé de surfaces additionnelles inférieures à 30 % de l'existant, pour cause de risques sismiques. « C'est à partir de là que la sélection se fait plus fine », par multiplicité de critères, précise Didier Mignery, président d'UpFactor. Sont alors pris en compte la dimension de la surélévation (300 m² au moins), son profil (toitures plates en priorité, pas plus d'un étage par rapport au voisin immédiat, hauteur finale inférieure à 30 m pour respecter la réglementation incendie), sa localisation à moins de 500 m des stations de transports en commun pour limiter le nombre de nouveaux stationnements… Après ce filtre, restent aujourd'hui 300 bâtiments. Un plafond difficile à abaisser. « Nous redoublons d'efforts ensemble, au cas par cas », souligne Didier Mignery.

Lyon : des règles d'urbanisme facilitatrices de densification

Dans la métropole de Lyon, 35 bâtiments du parc social ont été ciblés pour être surélevés et offrir 250 logements supplémentaires. Pour l'exécutif, cela doit permettre de « concilier l'ambition de construire des logements et celle de lutter contre l'artificialisation des sols ». La modification n° 4 du PLU-H, sur laquelle la commission d'enquête rendra son rapport en septembre, permettra d'ajuster les densités dans certains secteurs bien desservis par les transports en commun. Dans ces zones, les hauteurs pourront être revues à la hausse et les normes de stationnement réduites, afin de faciliter les surélévations.

Le bonus de constructibilité pourra en outre s'appliquer. Limité à 15 % par rapport à la hauteur réglementaire, ce dernier sera accordé aux constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique et/ ou environnementale. Il agit aussi comme un levier pour inciter à la rénovation énergétique du patrimoine existant, notamment les copropriétés. Les recettes engendrées par cette constructibilité supplémentaire pourraient être réinvesties dans la rénovation.