AUTOPROMOTION L’effervescence
Il y a encore trois ans, les rares personnes qui parlaient d’autopromotion se sentaient seules. Aujourd’hui, un nombre croissant d’élus comprend le mot et relaye l’idée : le président du CAUE (1) de Meurthe-et-Moselle a manifesté son enthousiasme au cours de récents échanges avec une délégation de la Communauté urbaine de Strasbourg. De retour du Québec, le maire de Bordeaux Alain Juppé veut adapter à la France le co-housing dont il a mesuré l’ampleur. On nous écrit de partout. Grâce à la visibilité que donne l’aboutissement du premier projet, pas un jour ne se passe sans demande de conseils ou d’informations. Dans notre association, six nouveaux groupes d’autopromotion se sont constitués, dont certains ont concouru à l’appel à projets ciblé sur ce thème par la ville de Strasbourg.
ORGANISATION Des réseaux en gestation
Comment organiser ce mouvement ? L’idée de réseau se déclinera sans doute à l’échelle régionale, notamment dans le grand Est, où des premiers contacts en ce sens se sont noués entre Strasbourg, Nancy et Besançon. Au-delà, cette question difficile constitue l’un des enjeux des rencontres nationales : d’un côté, une structure pyramidale s’accommode mal avec l’esprit participatif ; de l’autre, les questions réglementaires et fiscales posées par l’autopromotion nécessitent une action coordonnée. Pourquoi les autopromoteurs doivent-ils acquitter une TVA à 19,6 %, alors qu’ils contribuent à économiser la ressource foncière, contrairement aux acquéreurs de maisons individuelles périurbaines soumis à des droits d’enregistrement à 5,09 % ? Une structure nationale pourrait lutter contre cette forme d’injustice, alors que l’association Ecoquartier Strasbourg n’a même pas obtenu de réponse à la question qu’elle a posée par écrit à Jean-Louis Borloo.
RÉGLEMENTATION Aucune structure juridique adaptée
Après le temps nécessairement long qui précède la stabilisation d’un groupe d’autopromoteurs, la question de son statut juridique ne trouve aucune réponse réellement adaptée et admise par tous les acteurs. Dans l’Est de la France, les notaires ne veulent admettre que des sociétés civiles immobilières d’attribution, alors qu’au Havre et dans le Nord-Ouest, le statut de coopérative ne pose pas de problème. La question du coût de liquidation des SCI illustre également l’inadaptation des outils existants. Mais dans tous les cas de figure, les familles qui s’engagent doivent savoir qu’aucune structure juridique ne leur apportera autant de garanties qu’un promoteur, à moins d’alourdir le budget par des frais d’assurance importants. A Eco-Logis, nous avons choisi de nous passer de ces garanties, grâce à la cohésion du groupe : jamais personne n’a fait défaut, y compris pour les paiements. Toutes les décisions se sont prises à l’unanimité, dans un collectif comprenant des membres âgés de 30 à 70 ans - dont quatre femmes avec enfants - dans des catégories sociales échelonnées entre le secrétariat et l’encadrement supérieur. Les minorités ont appris à accepter les positions majoritaires, même sans y adhérer à 100 %.
SOUTIENS PUBLICS Agir par le foncier plutôt que par subventions
Compte tenu de sa contribution à la ville dense, le mouvement de l’autopromotion cherche la bonne interface avec l’action publique, de plus en plus mobilisée sur ce thème. Une aide financière à des initiatives privées susciterait des soupçons de favoritisme. Je pense que les groupes d’autopromotion doivent prouver la viabilité de leur projet. L’exemple allemand, qui inspire les initiatives strasbourgeoises, montre plutôt la voie des réservations foncières, dans les opérations publiques d’aménagement.
Une autre interface à trouver concerne les bailleurs sociaux : plusieurs d’entre eux se positionnent pour assister des groupes d’autopromotion et ajouter la mixité sociale à leur projet. S’il s’agit d’un lot isolé, la question de la gestion locative me paraît difficile à résoudre. D’autres projets distinguent deux ailes, réunies autour de serv ices communs.
COMPÉTENCES Plus de confusion que de repèresUn nouveau métier en gestation
L’expérience d’Eco-Logis m’incite à insister sur la nécessité d’une professionnalisation de l’autopromotion, faute de quoi ce mode d’habitation restera réservé à des personnes hypermotivées et dotées de solides compétences en bâtiment. Le côté sympa et festif ne signifie pas que des amateurs peuvent facilement mener à bien une opération de trois millions d’euros : l’élaboration et la mise en œuvre du projet requièrent des connaissances juridiques et psycho-sociologiques, en complément d’une compétence centrée sur l’acte de construire. L’exemple allemand va également dans ce sens : au-delà de six familles, la ville de Tübingen demande qu’une assistance à maîtrise d’ouvrage accompagne le Baugruppe. Ce chiffre de six familles situe le seuil critique sous lequel la formule ne permet pas de dégager les moyens nécessaires pour des espaces collectifs tels que buanderie, chambre d’amis, salle de fêtes ou atelier. Publié par Eco-quartiers en partenariat avec le CAUE du Bas-Rhin, la seconde édition du « guide de l’autopromotion » dressera une synthèse des premiers retours d’expérience d’ici à la fin de l’année. A ce travail collectif, j’ajouterai une publication plus professionnelle (2) et méthodologique, issue de l’expérience d’Eco-Logis et de mes investigations en France, ainsi qu’à Tübingen et Fribourg-en-Brisgau.
CHANTIER France Allemagne : le choc des cultures techniques
La conduite du projet d’Eco-Logis a révélé les difficultés d’harmonisation des cultures techniques française et allemande de la construction. Habitué aux missions complètes incluant les détails des plans d’exécution, notre architecte de Fribourg a voulu s’adapter aux pratiques françaises, laissant plus de place à l’initiative des entreprises. Mais sur un projet de bâtiment à basse consommation, ces dernières se sont souvent senties démunies, ce qui a entraîné une multiplication des interventions de la composante française de la maîtrise d’œuvre. Habitué à jouer le rôle central, qui, en France, repose généralement sur le titulaire du lot béton, l’entreprise allemande chargée de la charpente et du bardage bois a éprouvé de grandes difficultés, face au manque de pratique d’anticipation des réservations, parmi les français chargés du second oeuvre. Ce chantier a également confirmé l’avance considérable de l’Allemagne en matière d’éco-matériaux.
ÉCO-QUARTIER L’habitat ne suffit pas
Depuis 2007, la conduite du projet Eco-Logis a mobilisé une part essentielle de l’énergie d’Eco-quartier Strasbourg. En 2000, les fondateurs de l’association ouvraient un champ neuf, au point que plusieurs d’entre eux pensaient inventer le mot Eco-quartier. Ils visaient un objectif large, au croisement des enjeux environnementaux et de la culture participative et solidaire. Pour reprendre le fil du projet initial qui dépasse le domaine de l’habitat, nous avons demandé aux deux permanentes de l’association d’organiser un cycle de conférences incluant les thèmes de la mobilité et de la nature en ville. Ces débats rappelleront qu’en aucun cas, un écoquartier ne peut se présenter comme un produit fini issu de la volonté des hommes politiques et des techniciens. Forcément participatif, un projet de ce type suppose des habitants motivés et conscients des enjeux.
