LES BAILLEURS
Les offices d'HLM regroupent 206 offices publics d'HLM (OPHLM), qui sont des établissements publics administratifs, et 87 offices publics d'aménagement et de construction (Opac), établissements publics à caractère industriel et commercial. La compétence territoriale des premiers est celle de la collectivité locale à laquelle ils sont rattachés (commune, département, communauté urbaine, région). Celle des seconds est le territoire de la région dans laquelle est situé leur siège, ainsi que celui des départements limitrophes à cette région. Actuellement, le nombre d'OPHLM changeant de statut pour celui d'Opac est à la hausse.
Les sociétés anonymes d'HLM (SA d'HLM), au nombre de 324, sont des sociétés de droit privé à but non lucratif, régies par le Code de la construction et de l'habitat. La cession d'actions, la rémunération du capital social et la dévolution des actifs sont fixées par décret. Ces sociétés construisent et gèrent du logement social pour leur propre compte mais peuvent aussi effectuer des prestations de services pour d'autres organismes d'HLM, des collectivités territoriales, des établissements publics ou des SEM.
Sur les 338 sociétés d'économie mixte (SEM) immobilières, un peu moins de 260 ont une activité de gestion locative, les autres ne faisant que de la construction. Il faut leur ajouter une quarantaine de SEM d'aménagement, qui ont élargi leur domaine de compétences à la gestion locative. Les SEM ont un actionnariat composé de collectivités locales et de sociétés privées.
CARTE-DENSITE REGIONALE DU PARC LOCATIF SOCIAL
Les régions sont diversement équipées, l'Ile-de-France posséde une proportion deux fois et demie supérieure à celle de l'Aquitaine. La moyenne nationale s'établit à 67,1 logements sociaux pour 1 000 habitants.
LE PARC
Au 1er janvier 1998, le parc locatif social s'élève à 3 906 980 logements, selon le ministère du Logement. Selon l'Union des HLM et la Fédération nationale des SEM, les organismes HLM et les SEM gèrent respectivement 3 545 835 et 513 000 logements.
Neuf logements HLM sur dix sont urbains, et 30 % du patrimoine des HLM se situe en ZUS (zone urbaine sensible), part qui s'élève à 35 % pour les offices et à 25 % pour les SA. Les deux tiers du patrimoine HLM sont constitués de trois et quatre-pièces. Environ 450 000 logements HLM sont des maisons individuelles, leur part relative ayant tendance à croître.
Depuis 1977, les logements locatifs HLM neufs sont obligatoirement soumis au conventionnement qui régit les niveaux de loyer. Les logements plus anciens font l'objet d'un conventionnement lorsqu'ils font l'objet de travaux d'amélioration subventionnés par des Palulos. Aujourd'hui, 7 % environ du parc des HLM n'est pas conventionné, avec une distinction forte entre l'Ile-de-France (18 %) et le reste de la France (2 à 3 %). Pour les SEM, 57 % des logements sont conventionnés (hors patrimoine des SEM d'outre-mer).
GRAPHIQUE - L'AGE DU PARC LOCATIF SOCIAL
Plus de la moitié du parc locatif social a entre 19 et 38 ans, et les trois quarts du parc des organismes d'HLM a été construit entre 1956 et 1985. Les SEM ont globalement un parc plus jeune que les organismes d'HLM, avec 29 % de logements de moins de 15 ans.
LOYERS ET VACANCE
Le loyer annuel moyen d'un logement social ressort à 176 F/m2 de surface corrigée, avec des écarts importants selon l'âge, la localisation et le conventionnement ou non du logement. L'Ile-de-France reste la région la plus chère, avec des loyers supérieurs d'environ 10 % à la moyenne nationale.
55 % des locataires du secteur conventionné des organismes d'HLM bénéficient d'une aide personnalisée au logement (APL), cette proportion étant plus forte en province (57 %) qu'en Ile-de-France (40 %). 50 % des locataires des logements des SEM ont des ressources inférieures aux plafonds des prêts locatifs aidés très sociaux (PLATS) et 32 % entre les plafonds des PLATS et PLA.
La vacance est en hausse importante depuis 1995-1996, mais elle n'est pas un phénomène général. En effet, la moitié de la vacance des logements HLM est concentrée chez un petit nombre de groupes immobiliers qui représentent 6,3 % du parc des organismes d'HLM. En 1997, elle était de 2,9 % pour les organismes d'HLM et de 2,8 % pour les SEM. Plusieurs raisons l'expliquent : vétusté du parc, crise économique locale, choix entre logement privé et public dans certaines zones.
GRAPHIQUE - EVOLUTION DE L'INDICE DES LOYERS
A partir de 1993, les loyers du secteur social augmentent plus vite que ceux du secteur privé. Cet écart tend à se réduire, et leur niveau reste inférieur à celui du secteur libre.
PERSPECTIVES
Construction
L'enveloppe des PLA programmée par le gouvernement est de moins en moins utilisée. En 1994, sur 80 000 PLA prévus, 78 300 ont été réalisés. En 1999, le rythme des mises en chantier tend à devenir supérieur à 40 000 unités. En revanche, le nombre de PLA à loyer modéré est en hausse, même s'il reste lui aussi inférieur au nombre programmé par l'Etat.
Réhabilitation
Le nombre de logements faisant l'objet de travaux subventionnés par des primes à l'amélioration du logement à usage locatif social (Palulos) est en hausse, après un creux en 1995. Il était supérieur à 150 000 en 1998. L'âge du parc locatif social implique un besoin en travaux important.
