La protection de la sécurité des personnes doit également concerner les locataires. Cette préoccupation a été prise en compte par la loi du 30 juillet 2003 qui a créé l'état des risques naturels et technologiques, puis par la loi du 9 décembre 2004, qui a créé le diagnostic de performance énergétique. Enfin, un dossier de diagnostic technique spécifique aux contrats de location a été créé par l'ordonnance du 8 juin 2005.
LES LOCATIONS CONCERNÉES
Locations pour lesquelles un dossier de diagnostic technique est exigé
Un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location d'habitation lors de sa signature ou de son renouvellement. Les contrats de location concernés sont : 1. Les locations soumises à la loi de 1989 (locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel ainsi que des garages, places de stationnement, jardins, etc.) ; 2. les locations à caractère saisonnier ; 3. les locations meublées ; 4. les locations de logements de fonction ; 5. les locations pour travailleurs saisonniers.
Sont donc exclus les baux commerciaux et les locations régies par les dispositions du code civil, n'entrant pas dans une des catégories susvisées.
Locations pour lesquelles des diagnostics sont exigés en dehors du dossier de diagnostic technique
1. Au titre du constat des risques d'exposition au plomb : les locations portant sur les locaux non professionnels affectés en partie à l'habitation. Dans ce cas, un constat de risque d'exposition au plomb doit être annexé au tout nouveau contrat de location.
2. Au titre de l'état des risques naturels et technologiques : les locations portant sur tout bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, ou une zone de sismicité. Est posé le principe d'une information des locataires de biens immobiliers situés dans une zone naturels et technologiques, sans distinguer de la nature du bail en cause (y compris les baux commerciaux).
3. Au titre du diagnostic de performance énergétique : les locations portant sur « tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert ». L'obligation concerne les locations portant sur « tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert », à l'exception cependant de sept catégories de bâtiments visées à l'. Bien que la question soit discutée, cela concerne donc les baux commerciaux et professionnels.
Le contenu du dossier de diagnostic Technique
Le DDT est constitué de :
1. Diagnostic de performance énergétique. S'agissant des locations à caractère saisonnier, un DPE simplifié sera communiqué.
2. Constat de risque d'exposition au plomb.
3. État des risques naturels et technologiques.
Le dossier doit être fourni non seulement lors de la signature du contrat de location, mais aussi lors du premier renouvellement de la location, si le dossier fourni initialement n'est plus valable. Chacun des documents est le même que celui des documents figurant dans le dossier de diagnostic technique exigible en cas de vente. Quelques dispositions éparses sont cependant spécifiques aux baux. Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouvelle location (). Le constat de risque d'exposition au plomb doit en toute hypothèse avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location (, qui est entré en vigueur le 1er novembre 2007).
Sanctions
Les sanctions sont les mêmes, que la diagnostic soit annexé au bail au sein d'un DDT ou en dehors de cette hypothèse.
Diagnostic de performance énergétique
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative (art. 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Constat de risque d'exposition au plomb
L'absence du constat dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence, susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur ().
État des risques naturels et technologiques
En cas de non-respect des dispositions de l'article L125-5 du code de l'environnement, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix, c'est-à-dire du loyer.
Les diagnostics techniques et la location de l'immeuble
