Dès lors qu'est envisagée une opération constitutive d'un lotissement soumis au régime de la déclaration préalable, il importe de respecter la procédure prévue et de ne vendre ou louer aucun du ou des terrains concernés avant d'avoir obtenu une décision de non-opposition au lotissement déclaré, sous peine de risquer les sanctions prévues en la matière : sanctions pénales prévues par l'article L480-4-1 du code de l'urbanisme (amende de 18 000 euros), action civile en nullité de la vente qui peut-être intentée dans un délai de dix ans, sauf si un permis de construire a été accordé, en application des articles L480-15 et L480-16 du code de l'urbanisme. On notera d'ailleurs qu'un permis de construire délivré sur un terrain créé en violation de la réglementation des lotissements serait illégal et annulé s'il faisait l'objet d'un recours.
Le (ou les) déclarant(s)
La nouvelle définition du lotissement vise la division « d'une ou plusieurs propriétés foncières ». En effet, l'article R423-1 du code de l'urbanisme fonde la possibilité d'un colotissement, en précisant que les demandes de permis de construire ou d'aménager, ainsi que les déclarations préalables sont déposées en mairie « par le ou les propriétaires du ou des terrains ». Sont également habilités à déposer une déclaration préalable, les mandataires des propriétaires et toute personne attestant être autorisée par les propriétaires à effectuer les travaux. Ces personnes devront toutefois se titrer avant de réaliser le lotissement, car si l'on peut bâtir sur le terrain d'autrui avec son accord, on ne peut lotir le terrain d'autrui puisque seul le propriétaire peut diviser son propre terrain. Le colotissement, qui permet de partager les frais de réalisation des réseaux et de créer souvent un plus grand nombre de lots, ne peut concerner que des propriétés foncières contiguës et ne saurait permettre la réalisation de lotissements « multisite », concernant des projets distincts sans aucune unité de conception et de réalisation.
Le contenu de la déclaration
Le formulaire Cerfa n° 13404*01 précise en la matière les exigences des articles R441-9 et R441-10 du code de l'urbanisme. La déclaration doit comporter un plan de situation du terrain, un plan sommaire des lieux faisant apparaître les bâtiments de toute nature existant sur le terrain et un plan côté en trois dimensions, c'est-à-dire faisant apparaître les courbes de niveaux, plan sur lequel sont précisées la ou les divisions projetées. La déclaration doit, en outre, préciser le nombre maximum de lots projetés, ces lots étant les lots à construire entre lesquels le lotisseur pourra répartir la constructibilité globale, à savoir la Shon maximale envisagée sur le périmètre du lotissement.
La déclaration peut comporter une courte description du projet envisagé, mais le contenu du dossier est très allégé. Il n'y figure aucun programme de travaux, et le lotissement déclaré n'est pas soumis à l'obligation d'élaborer un projet architectural, paysager et environnemental, qui ne s'impose qu'en cas de lotissement soumis à permis d'aménager.
La déclaration préalable est adressée ou déposée à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle est projeté le lotissement.
La décision prise sur la déclaration préalable
Le délai d'instruction de droit commun de la déclaration préalable est un délai d'un mois, à compter de son dépôt en mairie. Ce délai peut être majoré d'un mois supplémentaire dans les cas de figure limitativement énumérés par l'article R423-24 du code de l'urbanisme, le déclarant en étant alors averti dans le mois qui suit le dépôt du dossier.
Le silence gardé par l'administration compétente vaut, à l'expiration du délai d'instruction, décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable, sans qu'il puisse y avoir exception à ce principe. En cas de décision tacite, l'administration en délivre certificat sur simple demande du déclarant, en application de l'article R424-13 du code de l'urbanisme.
Une décision expresse peut intervenir dans le délai d'instruction. Il peut s'agir d'une décision de non-opposition sans prescriptions particulières, d'une décision de non-opposition, mais assortie de prescriptions qui devront être respectées, ou enfin d'une décision motivée d'opposition au projet déclaré.
L'administration doit s'opposer au lotissement déclaré s'il apparaît que tout permis de construire ultérieurement demandé sur le ou les lots du lotissement serait refusé au motif de l'inconstructibilité des terrains ainsi créés. Cette inconstructibilité peut trouver sa source dans la localisation du lotissement, par exemple dans une zone relevant de l'application de la loi « littoral » ou dans une zone de protection de l'espace naturel ou agricole délimitée par un plan local d'urbanisme. Elle peut aussi trouver sa source dans la configuration même des lots envisagés, au regard des exigences de l'article 5 des POS ou des PLU relatif à la superficie minimale des terrains constructibles. On rappellera toutefois qu'en application de l'article R123-10-1 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement du PLU s'y oppose et prévoit formellement que le respect de ces règles est apprécié lot par lot, notamment en ce qui concerne cette règle de superficie minimale des terrains constructibles.
Les dispositions du règlement national d'urbanisme (RNU) sont opposables à tout projet soumis à déclaration préalable. Il en est ainsi des articles d'ordre public du RNU, opposable même s'il existe un POS ou un PLU, tel l'article R111-2 du code de l'urbanisme fondant le refus de tout projet pouvant entraîner un risque d'atteinte à la sécurité publique.
L'interdiction de principe de tout lotissement en certaines zones n'est pas rare dans le règlement de certains POS, notamment dans les zones dites NB (zones d'habitat diffus), où le POS pouvait admettre une constructibilité limitée, mais rendait impossible la délivrance de toute autorisation de lotir. L'extension de la notion de lotissement à toute division faite en vue de construire semble rendre illégale ces interdictions de tout lotissement. Les lots créés doivent enfin être techniquement constructibles, et l'article L111-4 du code de l'urbanisme oblige l'administration à s'opposer au lotissement déclaré si des travaux de renforcement ou d'extension des réseaux publics d'assainissement ou de distribution d'eau ou d'électricité sont nécessaires et ne sont pas programmés. Mais constitue un équipement propre à l'opération pouvant être réalisé à la charge des constructeurs, et non une extension de réseau public, le raccordement aux réseaux d'eau ou d'électricité empruntant des voies et emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas 100 mètres, ainsi que le précise l'article L332-15 du code de l'urbanisme. La décision de non-opposition à la déclaration préalable est exécutoire à la date où elle est acquise, en application de l'article L424-8 du code de l'urbanisme, et ne peut faire l'objet d'aucune décision de retrait (art. L424-5 du code de l'urbanisme).
