Adopté en première lecture par l’Assemblée nationale suite à de nombreux remaniements puis enregistré à la Présidence du Sénat le 18 février 2014, le projet de loi n° 376 dit « Pinel » entreprend de réformer, sur plusieurs points fondamentaux, le statut des baux commerciaux.
Le projet de loi prévoit notamment qu’il ne sera plus possible de faire renoncer par avance le preneur à sa faculté de résiliation triennale (ce qui revient à interdire la prise à bail pour une durée ferme), sauf pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux portant sur des locaux monovalents et les baux à usage exclusif de bureaux.
La durée maximale autorisée pour les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux passera de vingt-quatre à trente-six mois.
Il est par ailleurs prévu d’introduire une définition légale de la convention d’occupation temporaire et d’exclure ainsi du champ d’application du statut des baux commerciaux, toute convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.
La sanction du non-respect d’une disposition d’ordre public ne sera plus celle de la nullité mais du « réputé non écrite ».
Il ne sera plus possible d’indexer le loyer à la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE. Le loyer sera donc indexable à la variation, selon le cas, soit de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Tout contrat de bail devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et d’impôts relatifs au bail avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur et, si les locaux loués sont situés dans un ensemble immobilier, leur répartition par catégories de surface et entre les différents locataires. De plus, à la signature du bail, puis à chaque période triennale, le bailleur devra fournir une liste exhaustive des travaux réalisés au cours des trois derniers exercices et indiquer le budget prévisionnel des travaux devant intervenir au cours de la prochaine période triennale. Un décret en Conseil d’État devra fixer les modalités d’application de ces différentes obligations et préciser quels types de charges et impôts ne pourront pas être imputés au preneur.
Le preneur bénéficiera d’un droit de préemption sur les locaux loués en cas de vente de ceux-ci par le bailleur. Il pourra exercer ce droit dans le délai d’un mois à compter de la réception de la notification de l’intention d’aliéner les locaux loués par le bailleur. Ce droit de préemption ne sera toutefois pas applicable dès lors que les locaux loués constitueront un lot au sein d’un ensemble immobilier faisant l’objet d’une cession globale.
La notification du congé du bail pourra prendre la forme soit d’un acte extrajudiciaire, soit d’une lettre recommandée avec « avis » de réception.
La plupart de ces dispositions s’appliqueraient aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant celui de la publication de la loi.
Projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, adopté par l’Assemblée nationale et enregistré à la Présidence du Sénat le 18 février 2014, n° 376
