Dans un protocole, les époux Z s’engagent à céder des parcelles de terrain à une société à créer entre eux et les consorts X. Dans ce protocole est également prévue la signature d’un bail rural entre les époux Z et une société S, et d’un contrat de prestation de service. Le protocole prévoit que l’ensemble des opérations prévues par les parties forment un tout indissociable. Après un début d’exécution du protocole, les époux Z assignent les consorts X en raison de l’inexécution de leurs engagements, et demandent l’annulation du protocole et des actes subséquents dont celui de la vente immobilière intervenue par acte authentique et publiée à la conservation des hypothèques.
Les consorts X soulèvent une fin de non-recevoir pour défaut de publicité de la demande d’annulation du protocole, et de la vente immobilière prévue par l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955.
L’article 30-5 susvisé dispose en effet que les demandes d’annulation de droits résultant d’une convention portant ou constatant la mutation de droit réels immobiliers doivent être publiées sous peine d’irrecevabilité devant le tribunal.
La cour d’appel rejette la demande des consorts X au motif que les promesses de vente (en l’espèce, celle contenue dans le protocole et portant sur la cession de parcelles) sont régies en matière de publicité par l’article 37-1 du décret et non par l’article 30-5. Or, l’article 37-1 prévoit une publicité facultative pour les promesses unilatérales de vente constatées par acte authentique. En effet, les promesses unilatérales de vente sont nulles de nullité absolue si elles ne sont pas constatées par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par son bénéficiaire ().
Pour échapper à cette sanction, les magistrats ont déjà retenu qu’une promesse unilatérale qui s’intègre à une opération contractuelle d’ensemble (transaction, contrat de crédit-bail ou plus largement ensemble contractuel sui generis) peut perdre son autonomie, et acquérir une nature synallagmatique (). Ainsi, la promesse n’est plus soumise aux dispositions relatives à son enregistrement.
C’est le raisonnement suivi par la cour d’appel afin de rejeter la demande des consorts X. Mais, la cour de cassation casse l’arrêt au motif qu’il ne s’agit pas de se prononcer sur l’obligation de publier une promesse de vente, mais sur l’obligation de publier une demande d’annulation d’une convention constatant la mutation de droits réels immobiliers.
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