Créé par l’ordonnance du 21 février 2014 relative au logement intermédiaire, le bail réel immobilier permet, grâce à une dissociation du foncier et du bâti, de réaliser sur l’ensemble du territoire (sauf dans les communes faisant l’objet d’un arrêté préfectoral de carence au titre de la loi SRU) des logements en vue de leur mise en location ou en accession à des prix maîtrisés grâce à la neutralisation de la charge foncière.
Le bail réel immobilier peut être conclu, pour une durée de 18 à 99 ans, entre un propriétaire foncier (pour l’essentiel une collectivité) et un preneur (généralement un promoteur) qui s’engage à construire du logement intermédiaire destiné à la location ou à l’accession temporaire à la propriété, en faveur de personnes physiques remplissant certaines conditions de ressources (ménages considérés comme trop aisés pour être éligibles au parc social, mais aux ressources insuffisantes pour accéder au parc privé).
La mise en œuvre du dispositif est enfin possible grâce au décret du 27 juin 2016, venant préciser la méthode de calcul de la valeur des droits réels, les conditions de contrôle de l'affectation des logements et les sanctions applicables.
Le décret impose au preneur de faire occuper les logements à titre de résidence principale. Toutefois, l’article R. 254-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de bail réel immobilier peut prévoir que l’immeuble, objet du contrat, accueillera des locaux destinés à des activités accessoires, ainsi que leur proportion de surface de plancher qui ne peut être supérieure à 25 % de celle de l’immeuble, objet du bail réel immobilier.
Le texte prévoit que chaque contrat de bail ou de cession de droit réel devra se voir annexer une copie de l’avis d’imposition du ou des occupants établis, au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat. L’inexécution par le preneur de ces obligations peut conduire à la résiliation du bail (art. R. 254-7 du Code de la construction et de l’habitation).
Par ailleurs, le décret s’attache à définir le mode de calcul de la valeur des droits réels, objet du bail, appliquée à chaque cession de ses droits (art. R. 254-5 du Code de la construction et de l’habitation).
L’action en nullité à l’encontre du contrat de bail réel immobilier peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de sa signature (art. R. 254-6 du Code de la construction et de l’habitation).
Ce texte est entré en vigueur le 30 juin 2016.
Neda Tassoubi, avocate
Décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 relatif au bail réel immobilier (JO du 29/06/2016, texte n° 48)%%/MEDIA:1151579%%
