Le projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs, adopté par l’Assemblée nationale le 11 octobre 2011 et transmis le même jour au Sénat, vise à renforcer les droits des consommateurs dans divers secteurs de la consommation courante, y compris le secteur immobilier (article 2 du chapitre 1er du projet de loi). Le projet de loi prévoit de modifier la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et propose de :
– renforcer la protection du locataire en matière d’état des lieux : celui-ci devra être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties et dûment signé par celles-ci ou par leur mandataire à l’entrée du locataire et à sa sortie. Certaines informations fixées par décret devront obligatoirement figurer dans l’état des lieux. Le texte prévoit également de mettre à la charge exclusive du bailleur les frais d’établissement de l’état des lieux sauf l’hypothèse où le locataire s’opposerait à son établissement, auquel cas les frais d’huissier seraient alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;
– renforcer la protection du locataire en matière de dépôt de garantie ; le montant du dépôt de garantie ne pourra être supérieur à deux mois de loyer en principal (au lieu d’un mois actuellement), et le dépôt devra être restitué dans le délai maximum de deux mois ; en outre le projet de loi prévoit qu’à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard. Enfin, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombera au nouveau bailleur ;
– faire tomber la solidarité existant entre plusieurs locataires qui auraient conclu un même contrat de bail dès lors que l’un des locataires aurait mis fin au bail, sous réserve qu’un nouveau locataire soit partie au bail ;
– faire payer au bailleur une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 euros pour une personne physique et à 15 000 euros pour une personne morale, en cas de manquement à l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, visant à interdire au bailleur d’exiger du candidat locataire la production de certains documents ;
– interdire au bailleur d’exiger que la caution soit un membre de la famille du locataire ;
– fournir au preneur une information sur la connexion de l’immeuble au réseau de communications électroniques en ligne et sur la qualité de débit offerte, cette information devant être annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, étant précisé que le locataire ne pourra se prévaloir à l’encontre du bailleur de ces informations qui n’ont qu’une valeur informative.
Le projet de loi propose également d’introduire à la charge du bailleur une obligation dans le contrat de location de préciser la surface habitable de la chose louée. Cette obligation s’appliquerait à la location de logements vides soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’à la location meublée à usage de résidence principale. Dans l’hypothèse d’une surface habitable inférieure de plus d’1/20e de la surface exprimée dans le contrat de location, le locataire aurait la faculté d’exiger une diminution du loyer proportionnelle à la mesure constatée. Le délai d’action en diminution du loyer par le preneur serait de six mois en cas de location soumise à la loi du 6 juillet et de deux mois en cas de location meublée à usage de résidence principale, à compter de la prise d’effet du bail dans les deux cas, à peine de déchéance.
Il est proposé également qu’un rapport soit établi afin de proposer une définition de la surface minimale des logements décents.
Par ailleurs, le projet de loi prévoit que le loyer des logements vacants ou faisant l’objet d’une première location serait fixé par référence aux loyers habituellement constatés pour des logements comparables. En cas de non-respect par le bailleur de ces dispositions, le locataire disposerait d’un délai de six mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation. À défaut d’accord constaté par la commission, c’est le juge qui, saisi par l’une ou l’autre des parties, fixerait le loyer.
Enfin, le projet de loi vise à modifier la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce : il propose de modifier cette loi en réputant non écrite toute clause autorisant la reconduction tacite de la convention parvenue à son terme. De la même manière seraient réputées non écrites toute clause pénale et toute stipulation interdisant au mandant de réaliser, sans l’intermédiaire de son mandataire, l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.
Projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs, modifié par le Sénat, et transmis à l’Assemblée nationale le 23/12/11, n° 4141
