Pour répondre à l'enjeu de produire massivement des logements pour les jeunes actifs et les classes moyennes, le groupe Action Logement a décidé en 2017 de créer in'li, une filiale non HLM spécialisée dans le logement intermédiaire. Fruit de la fusion de quatre sociétés, forte d'un patrimoine de 42 000 logements dans les zones les plus tendues d'Île-de-France, in'li s'est fixé pour objectif de produire 80 0 00 nouveaux logements intermédiaires d'ici 10 ans. Ce plan de développement représente un investissement global de 18 milliards d'euros. « Notre objectif est de permettre aux salariés d'entreprises de se loger à proximité des bassins d'emplois pour faciliter le lien emploi-logement, favoriser la mobilité professionnelle et participer au renforcement de l'attractivité des territoires » précise Benoist Apparu, président du directoire d'in'li. En 2018, la filiale a ainsi engagé 4 091 logements, soit le nombre de logements intermédiaires produits les années précédentes par l'ensemble des acteurs d'Île-de-France et une multiplication par 4 de la production. Ce mouvement est d'ailleurs appelé à s'accélérer dans les prochaines années pour atteindre un rythme annuel de 8 000 nouveaux logements par an dès 2022.
« Réduire le coût du foncier pour faire baisser les prix des logements »
S'il faut produire massivement des logements là où sont les besoins les plus prégnants, la difficulté réside dans les prix du foncier particulièrement rare et donc cher dans les zones les plus tendues d'Île-de France. L a surenchère constatée depuis de nombreuses années sur le foncier doit pouvoir être contenue, notamment par les collectivités locales ou les établissements publics d'aménagement. Il paraît également indispensable, même si c'est un sujet tabou dans notre pays puisque les tours sont toujours mal perçues dans le paysage, de densifier davantage pour limiter l'étalement urbain et ainsi répondre à la nécessité écologique de ne plus étendre les villes. La réduction du prix du foncier permettrait de consacrer davantage d'argent à la qualité de construction, en investissant notamment dans des solutions visant à réduire l'empreinte carbone des immeubles.
Réduire le coût des logements permet de faciliter un parcours progressif de la location vers l'accession, continuellement adapté aux ressources des ménages et accompagné par le bailleur. « C'est pourquoi nous voulons créer une nouvelle gamme de produits pour permettre aux classes moyennes et aux jeunes ménages, non seulement d'être locataires en Île-de-France, mais aussi de devenir propriétaires de leur logement » annonce Benoist Apparu. Il s'agit d'un enjeu majeur, notamment pour les jeunes actifs franciliens qui n'auront pas d'autres possibilités pour acquérir un bien adapté à leurs attentes et leur budget. Le rêve d'une très large majorité de Français est de devenir propriétaire. La propriété reste un facteur essentiel de stabilité et une sécurisation pour l'avenir. Plus de 8 Français sur 10 s'accordent à dire que tout le monde veut être propriétaire un jour, mais moins de la moitié seulement pense que tout le monde peut le devenir.
Une multiplicité d'options pour favoriser la propriété
Face à ce constat, in'li va développer dans les prochains mois différents outils d'accession pour répondre aux multiples situations des acquéreurs : du leasing immobilier au démembrement, en passant par le bail longue durée et jusqu'à la pierre papier.
Le leasing immobilier permet à un locataire de devenir propriétaire de son logement après l'avoir loué pendant 5 à 10 ans. Au départ, le locataire verse un loyer augmenté d'une part acquisitive qui vient constituer son capital, puis au bout de 5 à 10 ans, il peut choisir de lever son option d'achat pour devenir pleinement propriétaire. Il lui restera alors à verser le solde du prix de vente du bien déduit de la part acquisitive déjà versée durant cinq ans. Il peut aussi faire le choix de rester locataire et pourra lever l'option à tout moment durant les cinq années suivantes. Cette formule est intéressante pour les primo accédants qui souhaitent investir avec une difficulté de solvabilité au démarrage. Elle ne nécessite pas d'apport au moment de la signature du contrat.
Le bail réel immobilier impose au bénéficiaire de réaliser des travaux de construction en vue de permettre à des ménages répondant aux conditions de ressources du logement intermédiaire de devenir propriétaire temporaire ou locataire de leur logement, pour un prix d'acquisition ou un loyer inférieur aux seuils réglementaires. Ce dispositif permet de devenir propriétaire d'une résidence principale à un prix avantageux car les acquéreurs n'achètent pas la part foncière de l'immeuble. Le recours au bail réel immobilier permet une économie estimée de 25 à 40% sur le prix d'achat par rapport au marché libre. (Lire également, les baux, outils au service de la production de logements, p. 29).
L' indivision peut être une solution. In'li acheterait les logements en indivision avec les accédants, chacun des indivisaires aurait des droits sur une partie du logement. Afin de conférer le droit à l'accédant d'occuper la partie détenue par in'li, il pourra être octroyé un droit d'occupation moyennant une indemnisation dans la convention d'indivision. Il pourrait également être prévu dans la convention d'indivision que l'accédant puisse acquérir au fur et à mesure, en tout ou partie, les droits de son coin-divisaire. Une autre hypothèse serait le recours à une société ad hoc, auprès de laquelle il serait possible, pour les locataires, de capitaliser un surplus de loyer afin de financer au fur et à mesure - sans échéances fixes - l'éventuelle acquisition à venir. « Ce montage est appelé pierre papier » précise le directeur d'in'li. Dans ce cas, deux possibilités s'ouvrent alors pour le locataire - l'attribution de la propriété de son logement à terme défini ou la souscription de parts gérées comme un fonds d'épargne à son bénéfice pour constituer ainsi un apport pour leur future acquisition.
Les outils du démembrement de la propriété permettant le portage du foncier
Dans un premier schéma de montage, in'li constituerait une société foncière, qui porterait le foncier et qui consentirait un bail constitutif de droits réels à des accédants, seuls ou réunis en société dédiée. Cette société pourrait prendre la forme d'une société d'attribution, coopérative de construction ou de construction vente. La durée du bail constitutif de droits réels permettrait aux accédants de porter le coût de l'acquisition du bâti, tandis que le foncier resterait à la charge de la société foncière. L a durée du bail et le montant de la redevance devront alors correspondre au temps et au montant d'amortissement de cette part de bâti. À l'expiration de la durée du bail, le preneur pourrait alors se porter acquéreur du foncier en payant l'intégralité du prix à la conclusion de l'acte ou en fractionnant dans le temps le paiement, ce qui permettrait une accession progressive à la propriété du foncier et nécessiterait une prorogation du bail.
Une seconde configuration est envisageable dans laquelle le foncier serait acquis par l'accédant ou un groupe d'accédants via une société dédiée. Celle-ci consentirait alors à in'li un bail à construction ou un bail emphytéotique. La redevance ou le loyer payé par in'li tout au long du bail permettrait aux acquéreurs d'amortir le coût du foncier tandis que le coût du bâti serait porté, à ce stade, par in'li. Afin de leur permettre de jouir des logements, in'li consentirait à chacun d'entre eux un bail d'habitation. À l'expiration de ce dernier, les accédants deviendront propriétaires des constructions moyennant une indemnité à fixer dans la convention.
« Ces dispositifs s ont incitatifs et permettront d'aider encore plus les jeunes actifs et les classes moyennes à accéder sereinement à la propriété car il est pour nous essentiel d'encourager tous les Français qui ont actuellement des projets d'accès à la propriété à les réaliser. Il ne faut pas se freiner mais concrétiser ces ambitions et se saisir des opportunités qu'offre la situation actuelle en profitant notamment des taux d'intérêt bas. Si in'li peut être moteur sur ces différents projets qui n'ont finalement pour vocation que de loger des salariés des classes moyennes et jeunes actifs dans les meilleures conditions, il est indispensable que tous les acteurs du logement s'engagent dans cette voie pour répondre plus massivement à leurs attentes et besoins » conclu le représentant d'in'li.
