À la suite du renouvellement d’un bail commercial, les parties en désaccord sur le prix du nouveau loyer saisissent le juge afin que celui-ci soit fixé judiciairement. Dans sa décision, le juge des loyers dit que le bail s’est renouvelé le 1er avril 2007 moyennant un loyer déplafonné applicable seulement à compter du 23 juin 2008 en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer. Le 18 novembre 2010, le bailleur sollicite la révision triennale du loyer.
Selon l’article L. 145-38 du Code de commerce, un délai de trois ans à compter de la date d'entrée en jouissance du preneur ou après le point de départ du bail renouvelé doit s’être écoulé pour former une demande de révision. En outre, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel concerné, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Au motif que le loyer renouvelé s’applique à compter du 23 juin 2008, le preneur fait valoir qu’afin de calculer le montant du loyer révisé au 18 novembre 2010, il faut retenir comme indice de base l’ICC du 2e trimestre 2008 au jour de la dernière fixation du loyer (23 juin 2008) et le comparer à l’indice au jour de la révision (18 novembre 2010).
Le bailleur soutient quant à lui que si la date d’exigibilité du loyer a été reportée judiciairement, ce report n’a pas d’incidence sur la date de renouvellement et le calcul du délai de trois ans. Ainsi, la révision du loyer doit être calculée sur la base de l’évolution de l’ICC, en retenant l’indice de base du 2e trimestre 2007 (1er avril 2007) et l’indice de comparaison du 4e trimestre 2010 (18 novembre 2010).
La cour d’appel et la Cour de cassation suivent le raisonnement du bailleur et valident le mode de calcul opéré par ce dernier : le point de départ du délai de trois ans, prévu à l’article L. 145-38 du Code de commerce, se situe à la date de renouvellement du bail, quand bien même le loyer fixé judiciairement a pris effet postérieurement.
La cour d’appel de Paris avait déjà statué en ce sens (CA Paris, 16e ch., sect. A, 24 septembre 2008, n° 07/07115).
Chloé Strasser, avocate
Cour de cassation, 3e civ., 8 septembre 2016, Société Bécon tabac c/SCI Daitouch, n° 15-17485 %%/MEDIA:1128019%%
