En l’espèce, un agent immobilier sollicitait le paiement d’une commission qu’un particulier acquéreur se serait engagé à lui verser préalablement à toute négociation.
Au visa de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, la Cour de cassation précise que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge.
Elle ajoute que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, cette convention n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue.
La Cour de cassation considère qu’est dépourvu d’effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d’un agent immobilier en violation de ces règles impératives, excluant qu’une obligation naturelle soit reconnue en cette matière.
En conséquence, elle conclut qu’il peut être répondu par ce motif de pur droit aux écritures de l’agent immobilier, soutenant qu’en s’engageant à exécuter une obligation naturelle sans y être tenu, l’acheteur avait transformé celle-ci en obligation civile et qu’une rémunération lui était due à ce titre.
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