Par cet arrêt la cour d’appel de Paris rappelle que la possibilité accordée au preneur évincé de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, aux clauses et conditions du bail expiré, ne lui confère aucunement la qualité de preneur titulaire d’un bail en cours. Dès lors, l’appelant (preneur évincé) n’est pas fondé à invoquer le bénéfice du droit de préemption des preneurs titulaires d’un bail en cours prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce pour obtenir la nullité d’une vente conclue postérieurement à la résiliation du bail et antérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions de la loi Pinel.
Par acte sous-seing privé du 1er juin 2004 M. X, en qualité de preneur et M. Y, en qualité de bailleur, concluent un bail commercial de 9 ans portant sur des locaux situés dans le 18e arrondissement de Paris.
Courant 2005, les locaux loués sont donnés en location-gérance, avec l’aval du bailleur, à la société SAM.
Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2013, le preneur demande au mandataire du bailleur le renouvellement du bail susvisé.
Par acte notarié en date du 3 avril 2013, le bailleur cède à la société ALICE la propriété des murs où le fonds de commerce était exploité. Cette dernière refuse le renouvellement du bail et offre le paiement d’une indemnité d’éviction au preneur.
Le tribunal de grande instance de Paris décide que l’indemnité d’éviction à revenir à M. X, devenu occupant, était fixée par application de la méthode du droit au bail.
Insatisfait de cette décision, l’occupant interjetait appel.
À titre reconventionnel, M. X sollicite le prononcé de la nullité de la vente conclue le 3 avril 2013 par le précédent bailleur avec la société ALICE au motif que le bailleur n’a pas respecté les dispositions de l'article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (dite Pinel), codifiées à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui instaurent un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal dans lequel est exploité le fonds.
Sur le fondement des dispositions transitoires prévues à l’article 21-III de la loi Pinel et après avoir rappelé, d’une part, que le congé notifié par le bailleur au preneur mettait un terme au bail et, d’autre part, que le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction aux clauses et conditions du bail expiré ne conférait pas à l’occupant la qualité de preneur, la cour d’appel rejette les prétentions formées par l’occupant.
En effet, comme le précise la cour, bien que la vente litigieuse est intervenue postérieurement à l'entrée en vigueur de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, en l’absence d’une stipulation contractuelle expresse créant un droit de préemption au profit du preneur, M. X n’est pas fondé à se prévaloir du droit de préemption prévu par la loi Pinel dès lors que : i) la vente des murs a été conclue postérieurement à la résiliation du bail par le bailleur et ii) antérieurement à l’entrée en vigueur de l’article de la loi Pinel instaurant ledit droit de préemption.
La vente est donc régulière.
