1. Principales conditions d'application du dispositif Pinel
Conditions tenant au logement
- Peuvent bénéficier de la réduction d'impôt les acquisitions suivantes réalisées jusqu'au 31 décembre 2024 (CGI, article , et , 2°, 3° et 4°) : - les acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement. Pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2021, les logements doivent être situés dans des bâtiments d'habitation collectifs (loi nº 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, article 161); - les acquisitions de logements qui ont fait ou qui font l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA; - les acquisitions de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation, définis par décret, permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf; - les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement.
- Ouvrent également droit à la réduction d'impôt les logements que les contribuables font construire et qui font l'objet d'une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31 décembre 2024 (CGI, article , , , 1°). Pour les demandes de permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2021, les logements construits doivent être situés dans un bâtiment d'habitation collectif (loi nº 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, article 169). Ce qui exclut les constructions de maisons individuelles du dispositif Pinel. Sur la notion de bâtiment d'habitation collectif, se reporter au BOI-RES-000079.
- La réduction d'impôt s'applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné (CGI, article , ). Ces niveaux de performance énergétique sont fixés à l'article 46 AZA octies-0A (). Mais, pour les opérations de construction de bâtiments d'habitation faisant l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2022, c'est la réglementation environnementale RE2020 (mouture 2022), qui s'applique à l'exclusion des cas où la construction a donné lieu à la signature, avant le 1er octobre 2021, d'un contrat de louage d'ouvrage..
Conditions tenant à la zone d'implantation du logement
Depuis le 1er janvier 2018, ne sont éligibles à la réduction d'impôt que les opérations d'acquisition et de construction afférentes à des logements situés dans des communes classées en zones A bis, A et B1. La liste de ces communes figure à l'annexe I à l'arrêté du 1er août 2014 modifié en dernier par un arrêté du 16 février 2022, lequel a reclassé 52 communes en zone B1 et 5 en zone A (ce classement concerne en majorité des communes à dominante touristique).
Depuis le 1er janvier 2018, sont également éligibles les logements situés dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) et, depuis le 1er janvier 2019, les logements situés dans les communes dont le territoire a été couvert par un CRSD dans un délai de huit ans précédant l'investissement.
Rappelons que l'article 164 de la loi nº 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a mis en place une expérimentation relative au dispositif Pinel en région Bretagne. Ainsi, la réduction d'impôt ne s'applique qu'aux logements situés dans des communes ou parties de communes se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants, déterminées par arrêté du préfet de région, après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement (CRHH) et du président du conseil régional. Le préfet de région arrête également, pour chaque commune ou partie de commune éligible et par type de logement, les plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter. Voir l'arrêté préfectoral du 19 mars 2020 - consultable sur le site Internet de la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de Bretagne (Dreal Bretagne), rubrique « Climat, énergie, aménagement, logement ».
Cette expérimentation a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2024 par l'article 92 de la loi nº 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022.
Conditions tenant à la location du logement
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le logement doit être donné en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée minimale, fixée sur option du contribuable à six ou neuf ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure.
Cet engagement initial de location peut être prorogé, selon le cas, pour une période triennale de location renouvelable une fois s'il était d'une durée de six ans et d'une seule période triennale s'il était d'une durée de neuf ans.
Le loyer mensuel (hors charges), fixé par mètre carré de surface habitable, ne doit pas être supérieur à certains plafonds qui varient en fonction de la situation géographique du logement et de sa surface et qui sont révisés au 1er janvier de chaque année selon la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre.
Le logement ne peut être loué qu'à des locataires dont les ressources annuelles n'excèdent pas également certains plafonds qui varient selon la composition de leur foyer fiscal et de la situation géographique du logement et qui sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l'évolution annuelle de l'indice des prix à la consommation hors tabac et arrondis à l'euro le plus proche. Pour connaître les plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables en métropole pour les baux conclus en 2022, voir l'article 2 terdecies D () modifié par le décret nº 2022-782 du 4 mai 2022.
Rappelons que, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, la location du logement peut être conclue avec un ascendant ou un descendant du propriétaire du logement ou, lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (autre qu'une société civile de placement immobilier), avec un ascendant ou un des descendants de l'un des associés de cette société, mais à la condition que cet ascendant ou descendant ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire ou de l'un des associés de la société propriétaire.
2. Plafonds de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d'un plafond de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, du ou des logements, dans la limite de deux logements au maximum. En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, le prix de revient s'entend du prix d'acquisition du local ou du logement, augmenté du montant des travaux.
Au titre d'une même année d'imposition et pour un même contribuable, l'assiette de la réduction d'impôt, calculée sur le prix de revient de deux logements au maximum, ne peut excéder 300 000 euros (CGI, art. , ).
La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement initial de location (six ou neuf ans) à raison, selon le cas, d'un sixième ou d'un neuvième de son montant chaque année. À l'issue de cette période couverte par l'engagement location, le contribuable peut continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt lorsque le logement reste loué pour une ou deux périodes triennales (CGI, article , et ).
3. Taux de la réduction d'impôt
L'article 168 (I) de la loi de finances pour 2021 (loi nº 2020-1721 du 29 décembre 2020) a prévu, pour les investissements réalisés en 2023 et en 2024, des taux de réduction d'impôt dégressifs par rapport à ceux applicables jusqu'au 31 décembre 2022. Cette dégressivité concerne la période couverte par l'engagement initial de location (six ou neuf ans), mais aussi la période triennale de prorogation de cet engagement (voir encadré).
Taux applicables dans le cadre du dispositif Pinel+
L'article 168 (II) de la loi de finances pour 2021 a également prévu, pour des investissements réalisés en 2023 et en 2024, l'application des mêmes taux de réduction d'impôt que ceux applicables en 2022 (voir encadré), mais à la condition que ces investissements portent : - sur l'acquisition d'un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (liste fixée par le , modifié par le décret nº 2015-1138 du 14 septembre 2015) ; ou - sur l'acquisition d'un logement respectant un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation en vigueur, et dont les critères ont été dernièrement définis par le décret nº 2022-384 du 17 mars 2022.
En application de l'article 1er de ce décret, le logement doit : - être situé dans un bâtiment d'habitation collectif atteignant un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur, conformément aux dispositions de son article 2; - et présenter un niveau de qualité d'usage et de confort, conformément aux dispositions de son article 3.
Le niveau de performance énergétique et environnementale à atteindre dépend du type d'investissement réalisé :
- les logements neufs que le contribuable acquiert en 2023 et en 2024, dans le cadre d'une opération de construction, ou qu'il fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire ces mêmes années doivent respecter les niveaux de performances énergétique et environnementale minimales fondés sur la mouture 2025 de la RE2020 (voir l'annexe 1 du décret).
Toutefois, un critère supplémentaire est exigé pour les logements neufs acquis par le contribuable en 2024, ou pour ceux qu'il fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire en 2024 : ils doivent afficher l'étiquette A du diagnostic de performance énergétique (DPE) au sens de l' : - les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d'une opération de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022 (c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur de la RE2020) doivent respecter les critères fondés sur le référentiel E+C- et présenter l'étiquette A du DPE (voir l'annexe 2 du décret) ; - les logements acquis par les contribuables en 2023 et en 2024 dans le cadre d'une opération autre qu'une opération de construction (et qui ne sont pas soumis à la RE2020 ou au référentiel E+C- doivent afficher l'étiquette A ou B du DPE.
Les critères de qualité d'usage et de confort à respecter sont les suivants :
- une surface habitable minimale en fonction de la typologie du logement : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- l'existence d'espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d'une surface minimale en fonction de la typologie du logement : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ; - l'existence d'une ouverture sur l'extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les logements de type T3 et plus.
4. Nouvelle prorogation des délais d'achèvement des logements ou des travaux en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19 et de ses conséquences
Le bénéfice du dispositif Pinel est conditionné à des délais d'achèvement des logements ou des travaux, lesquels varient selon la nature de l'investissement et sa date de réalisation (CGI, article , , ). Ainsi, pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA), cet achèvement doit intervenir dans les trente mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition. Ces délais avaient déjà été prorogés ou suspendus du 12 mars au 23 juin 2020 (soit une période de neutralisation de cent quatre jours), et ce en application de l'article 8 de l'ordonnance nº 2020-306 du 25 mars 2020.
Afin de tenir compte des ralentissements constatés sur les chantiers, liés notamment aux difficultés d'approvisionnement des matériaux, l'administration fiscale a accordé une nouvelle prorogation d'une durée forfaitaire de deux cent soixante et un jours complémentaires (en sus du délai de cent quatre jours), soit au total une période de neutralisation de douze mois (trois cent soixante-cinq jours) débutant le 12 mars 2020 pour s'achever le 11 mars 2021 (voir BOI-RES-IR-000101, 2 mars 2022).
Par conséquent, pour les logements acquis en VEFA et pour lesquels le délai légal d'achèvement de trente mois n'a pas expiré avant le 12 mars 2020, ce délai est prorogé d'une durée totale de douze mois (trois cent soixante-cinq jours). Quant aux logements acquis en VEFA et qui ont fait l'objet d'un acte authentique d'achat signé entre le 12 mars 2020 et le 11 mars 2021 inclus, le point de départ du délai légal de trente mois est reporté au 12 mars 2021 (pour des exemples de calcul de délai, voir BOI-DJC-COVID19-20-10, § 100 et suivants).
L'administration fiscale a précisé que cette nouvelle mesure s'applique : - pour l'ensemble des délais d'achèvement des logements ou des travaux prévus au C du I de l' (CGI) et ce, quelle que soit la nature de l'investissement réalisé ; • et indépendamment des prorogations liées à d'autres motifs d'interruption du chantier relevant de la force majeure, qui peuvent être accordées sur demande.
