1 Procédure
La cession d'un bien immobilier faisant partie du domaine privé communal est encadrée par l'.
Seul le conseil municipal est compétent pour décider de la vente Dans les communes de plus de 2 000 habitants, cette décision doit faire l'objet d'une délibération motivée portant sur les conditions de forme et de fond de la vente et ses caractéristiques essentielles.
Concernant la détermination du prix de vente (voir § 2), la délibération doit se faire au vu de l'avis rendu préalablement par le service de l'évaluation domaniale de la direction de l'immobilier de l'état (DIE), quel que soit le prix de la vente envisagée. Cet avis ne porte pas sur l'opportunité de la cession mais consiste à évaluer la valeur vénale du bien immobilier, c'est-à-dire le prix le plus probable qui pourrait en être obtenu sur le marché immobilier local en fonction de l'offre et de la demande. Il doit être rendu dans le mois suivant la saisine de la DIE ; à défaut, il est réputé donné et le conseil municipal peut alors valablement délibérer. Le fait que le conseil municipal ait autorisé une cession, sans avoir préalablement sollicité cet avis, n'entraîne pas obligatoirement la nullité de la délibération, sauf s'il s'avère que cette omission a eu une influence sur le sens de cette délibération ( - voir Opérations Immobilières n° 81, janvier-février 2016, p. 40).
Pour les communes ne dépassant le seuil de 2 000 habitants, la décision de vendre doit également faire l'objet d'une délibération du conseil municipal, mais il n'est pas exigé que cette délibération soit motivée. Il n'est pas non plus exigé que le conseil municipal délibère au vu de l'avis rendu par le service de l'évaluation domaniale de la DIE. Pour obtenir une estimation du prix de vente, ces communes peuvent soit volontairement consulter ce service, soit recourir à un expert indépendant.
Quelle que soit l'importance de la commune, c'est la maire qui est chargé de réaliser la vente dans les conditions fixées par la délibération du conseil municipal.
2Détermination du prix de vente
Au regard du principe constitutionnel d'égalité des citoyens, une commune ne peut céder un bien immobilier relevant de son domaine privé à un prix inférieur à sa valeur à des personnes (physiques ou morales) poursuivant des fins d'intérêt privé.
Toutefois, conformément à la jurisprudence du Conseil d'État, la vente d'un tel bien à un prix inférieur à sa valeur (voire à un prix symbolique) ne saurait être regardée comme méconnaissant ce principe, dès lors que les deux conditions suivantes sont réunies : la vente doit être justifiée par des motifs d'intérêt général et comporter des contreparties suffisantes ( ; ). L'existence de cette double condition relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
Ainsi, a été considérée comme légale, car répondant au but d'intérêt général de revitalisation du centre-bourg, la décision du conseil municipal de vendre des parcelles d'un lotissement communal à un prix cinq fois inférieur à l'évaluation domaniale en assortissant cette vente de contreparties précises mises à la charge de l'acquéreur, notamment la construction de maisons individuelles dans un délai de trois ans et destinées à location à un prix fixé par la commune pendant une durée de dix ans, sous la condition de devoir rembourser à la commune la différence entre le prix de vente et la valeur estimée par l'évaluation domaniale en cas de non-respect de ces engagements (NT0040). Il a aussi été jugé que la seule circonstance invoquée par une commune selon laquelle elle souhaite accueillir de nouveaux résidents permanents pour lutter contre le déclin démographique n'est pas de nature à établir l'existence d'un motif d'intérêt général suffisant pour justifier la réduction de prix accordée à l'acquéreur (). Au regard du principe d'égalité des citoyens, doit être considérée comme illégale la délibération du conseil municipal relative à la vente de terrains d'un lotissement communal et qui prévoit des barèmes de prix différenciés à la fois selon l'âge des acquéreurs et le caractère principal ou secondaire des résidences qu'ils entendent construire sur les terrains acquis (Rép. min. à la question écrite n° 8957, JOAN du 9 mars 1998, p. 1378).
Le Conseil d'État a rappelé sa jurisprudence sur les conditions de légalité de la vente à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé d'un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur mais il l'a également complétée en livrant une méthode d'évaluation des contreparties suffisantes ( voir Opérations Immobilières Janvier-Février n° 81 p.39). Il appartient au juge du fond : - d'identifier, au vu des éléments qui lui sont fournis, les contreparties que comporte la cession, c'est-à-dire les avantages que, eu égard à l'ensemble des intérêts publics dont la collectivité cédante a la charge, elle est susceptible de lui procurer ; - de s'assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité ; - il doit, enfin, par une appréciation souveraine, estimer si ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente et la valeur du bien cédé.
Ainsi, est justifiée par un motif d'intérêt général la cession par une commune d'un immeuble à une société immobilière d'économie mixte à un prix inférieur à sa valeur en vue de sa transformation en logements sociaux, dans la mesure elle vise à atteindre le seuil de 25 % de logements sociaux fixés par les dispositions des . Les obligations imposées à l'acquéreur (réalisation de travaux de rénovation et de mise aux normes des logements existants, reconfiguration de très grands logements, limitation du montant des loyers des locataires) ont été jugées suffisantes pour justifier un prix de vente au mètre carré deux fois inférieur à l'estimation domaniale ().
3Libre choix de la forme de vente
La vente d'un bien immobilier appartenant au domaine privé communal peut s'effectuer par voie d'adjudication publique aux enchères ou de gré à gré (à l'amiable).
Lorsque la vente par adjudication a été prévue, c'est le maire qui procède à l'adjudication pour le compte de la commune aux conditions fixées par la délibération du conseil municipal. Il doit être assisté de deux conseillers municipaux et du receveur municipal ().
En cas de vente de gré à gré, la commune peut vendre à qui elle veut. En effet, aucune disposition légale ne l'oblige à réaliser la vente, lorsqu'il y a pluralité de candidats, au profit du mieux offrant. ().
Par ailleurs, aucune disposition légale n'impose à la commune de mettre en œuvre des mesures de publicité et de mise en concurrence entre les acquéreurs potentiels. Toutefois, si cette procédure a été privilégiée, elle prend la forme d'un avis ouvert à candidatures, consultable sur le site Internet de la commune, comportant le cahier des charges du bien mis en vente. Les offres des candidats acquéreurs doivent être remises sous pli cacheté.
4Risque de requalification de la vente en contrat de commande publique
La vente par une commune d'un bien immobilier de son domaine privé vente peut être soumise à une obligation de publicité et de mise en concurrence lorsqu'elle constitue un contrat de commande publique. Tel sera le cas lorsque le contrat de vente d'un terrain est assorti d'un programme de travaux imposant à l'acquéreur, selon des spécifications précises fixées par la commune, la réalisation d'ouvrages (en l'espèce une cinquantaine de maisons individuelles) qui, même destinés à des tiers, répondent aux besoins d'intérêt général définis par la commune (). A contrario, la conclusion d'une vente sans publicité ni mise en concurrence reste possible dès lors que cette vente n'a pas pour objet principal de confier à l'acquéreur la réalisation de travaux répondant aux besoins de la commune ( ; ).
