Lorsque le législateur a créé la vente d’immeuble à rénover (VIR) en 2006 via la loi Engagement national pour le logement, les praticiens « pensaient que Vefa et VIR vivraient leur vie indépendamment », relate Olivier Herrnberger, notaire associé chez GMH Notaires, lors d'un colloque consacré à l’actualité de la vente d'immeubles à construire. Organisé par l’Association française pour le droit de la construction et de l’immobilier (AFDCI) en partenariat avec Juridim, cet événement s’est tenu le 25 janvier à Paris, dans les locaux de la FFB. « Mais aujourd’hui, constate le notaire, on rencontre de plus en plus d’opérations hybrides ». Vefa et VIR peuvent ainsi coexister dans des projets de surélévation, d’extension horizontale, ou encore lorsqu’une construction nouvelle est adossée à un immeuble ancien voire l’encapsule, avec des appartements à cheval sur les deux parties.
« Or les textes ne sont pas d’un grand secours » pour savoir comment faire vivre ensemble les deux régimes juridiques, « et la jurisprudence est inexistante à ma connaissance », avance Me Herrnberger, qui se livre donc à un exercice prospectif pour dessiner des pistes, « dont il faudrait débattre », invite-t-il.
Deux grilles de paiement
Le couple Vefa/VIR engendre de nombreuses complexités. Pour la commercialisation et le financement des opérations, « puisqu’il faudra présenter au client deux contrats et deux grilles de paiement différents selon qu’il achète tel ou tel appartement de l’opération » - sans parler de l’hypothèse où il en acquerrait deux sous statuts différents. Pour la garantie à fournir, qui n’est pas la même en Vefa (garantie d’habitabilité) et en VIR (garantie de conformité des travaux). Ou encore, « pour connaître la date d’entrée en vigueur de la copropriété le cas échéant », détaille le notaire.
Une bascule en Vefa pour tout agrandissement
Lequel propose une première piste : exclure l’application du régime de la VIR dès lors que l’opération comprend une augmentation du volume de l’immeuble, un agrandissement. « Il faudrait alors que le législateur définisse précisément cette notion, en allant chercher par exemple du côté de la définition des surfaces dans le Code de l’urbanisme ». Il préconise également de ne pas prévoir de seuil en la matière : tout agrandissement ferait basculer le projet dans la Vefa – « car les seuils créent toujours… des effets de seuils ! ».
Que le plus gros l'emporte
Seconde piste envisagée : adopter « une méthode globale ». Il s’agirait de se placer à l’échelle de l’opération et non à celle du contrat de vente, pour déterminer si elle constitue plutôt dans son ensemble une opération de construction, ou plutôt une opération de rénovation. « Le cas échéant, il pourrait être demandé à l’homme de l’art dont l’intervention est prévue dans la VIR de procéder à cette détermination », selon Olivier Herrnberger. Ensuite, le régime du contrat dominant serait appliqué à l’ensemble des lots.
L'adoption d'une neutralité fiscale
L’adoption de telles dispositions supposerait de dépasser certains obstacles. L’intervenant en cite deux. Le droit fiscal tout d’abord, avec notamment la question de l’application des droits de mutation à titre onéreux. Les garanties et assurances ensuite, avec un régime applicable à l’existant qui mériterait d’être précisé.
