En l’espèce, un agent immobilier se voit confier par mandat la vente d’un appartement. Six jours après l’établissement de ce mandat, un acquéreur accepte une promesse de vente, établie par cet agent, aux conditions du mandat. Le vendeur refuse finalement de signer cette promesse et l’acquéreur assigne le vendeur afin de l’y contraindre.
La cour d’appel déclare le mandat et « le compromis » de vente valides au soutien de différents motifs :
- elle indique que le vendeur qui excipe d’une remise tardive d’un exemplaire du mandat de vente n’en rapporte pas la preuve ;
- elle retient que la preuve de l’existence et de l’étendue des relations contractuelles entre un professionnel de l’immobilier et son client doit être rapportée par écrit ;
- elle en déduit donc que le vendeur ne pouvait pas rapporter la preuve par témoins que le mandat n’avait pas été signé à l’agence et que l’exemplaire revenant au vendeur ne lui avait pas été remis le jour même.
La Cour de cassation censure partiellement cet arrêt. Elle rappelle dans un premier temps que la preuve de l’existence d’un mandat donné à un agent immobilier ne peut être rapportée que par un écrit et est soumise aux exigences de l’article 1341 du code civil relatif à la preuve d’actes juridiques. Puis, la Cour suprême casse l’arrêt ayant déclaré le « compromis » valide, en retenant que les juges du fond n’avaient pas constaté l’existence dans le mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.
L’agent immobilier n’avait qu’un mandat d’entremise, qui n’engageait pas le mandant pour l’opération envisagée.
Référence : Cour de cassation, 3e ch. civ., 12 avril 2012, Madame X c/Monsieur Y et la société Bosage, n° 10-28637
