Les opérateurs aménageront-ils plus aisément les friches industrielles ? C’est le pari de l’article 173 de la loi Alur adopté pour lutter contre l’étalement urbain et libérer du foncier en agglomération. Le nouvel article L. 512-21 du Code de l’environnement pose ainsi un cadre qui se veut propice à la réhabilitation d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) : le dernier exploitant peut transférer son obligation de réhabilitation à un tiers. Un projet de décret définit, notamment, les modalités de substitution du tiers « demandeur » et le formalisme de la procédure.
Distribution des rôles
Cette procédure de substitution fait apparaître l’aménageur aux yeux de l’administration, et lui permet de réaliser en toute transparence, en sa qualité de tiers demandeur substitué, des travaux de réhabilitation en fonction de l’usage qu’il envisage pour le terrain. C’est une avancée majeure en comparaison des montages antérieurs qui organisaient le transfert de la charge financière de la réhabilitation environnementale d’un site du dernier exploitant vers un aménageur, sans être opposables à l'administration.
Désormais l'aménageur récupère la maîtrise technique du terrain et de son projet de réhabilitation. Autre intérêt de la nouvelle procédure : la substitution peut ne concerner qu’une partie du terrain, le dernier exploitant gardant alors la responsabilité de la remise en état de la partie restante.
Deux bémols sont cependant à apporter à cette distribution des rôles : le dernier exploitant, ou s’il a disparu le maire ou le président de l’intercommunalité et le propriétaire du site, doit donner son accord sur l’usage futur envisagé. Et, la substitution est imparfaite, le dernier exploitant redevenant redevable de la remise en état de son ICPE, en cas de défaillance du tiers demandeur à fournir les garanties financières adéquates ou si la procédure échoue en cours d’instruction ou de projet.
Garanties
Le projet de décret arrête une procédure séquencée autour d’une double intervention du préfet : sur l’usage futur du terrain, puis sur les travaux de réhabilitation nécessaires à l’aménagement ou à l’utilisation du sol et du sous-sol (nature et chiffrage, délai, garanties techniques et financières). La réussite de ce nouveau mécanisme est suspendue aux capacités de l'aménageur à présenter des garanties financières « avant le démarrage des travaux », ses capacités financières étant vérifiées lors du dépôt du dossier relatif aux travaux de réhabilitation, selon le projet de décret. Cette question est sensible car le montant de la garantie dépend du montant global estimé de la réhabilitation. Outre son coût pour l’aménageur, la délimitation des obligations du banquier et la durée de son engagement pourront constituer des freins à ces opérations.
Contractualisation
Ce nouvel outil, intéressant en ce qu’il reconnaît une pratique contractuelle antérieure, libérera-t-il plus de foncier que par le passé ? En l’état, la substitution ne se matérialise qu’au moment du second arrêté préfectoral, et la procédure administrative s’attache plus à préserver des actions en responsabilité qu’à rechercher la libération des fonciers. Elle ne dispense donc pas l’aménageur ou le promoteur d’élaborer un cadre juridique précis pour sauvegarder ses intérêts. Comme par le passé, le redéploiement des friches industrielles sera tributaire d’un contrat techniquement abouti entre le dernier exploitant et le tiers demandeur. Celui-ci devra, en amont de l’opération, définir clairement l’usage futur, la portée et le périmètre géographique de la substitution, le sort du terrain restant, l’étendue du transfert des obligations de réhabilitation ou de surveillance, notamment pour la gestion des impacts environnementaux se manifestant hors de l’ICPE, et régler les conséquences d’un échec de la substitution faute d’accord préfectoral ou de garanties financières, ou en cas de défaillance de l’aménageur.
