Une société civile immobilière (SCI) conclu en 2013 avec M. X une promesse de vente portant sur un immeuble à usage d'habitation.
Ce dernier exerce le droit de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Ce texte, dans sa rédaction en vigueur au moment des faits, prévoit que pour tout acte ayant notamment pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
La SCI demande judiciairement l'application de la clause pénale prévue au contrat. La cour d’appel de Douai rejette cette demande et la SCI forme un pourvoi en cassation.
Elle soutient notamment que les dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne sont applicables qu’aux immeubles ayant un usage exclusif d’habitation et qu’en l’espèce, bien que la promesse de vente porte sur un immeuble à usage d’habitation, le rez-de-chaussée de l’immeuble est dans les faits à usage de commerce. Elle soutient également que l’acquéreur n’a pas démontré sa qualité de non professionnel.
Par ailleurs, l’accusé de réception portant notification de la promesse de vente avait été signée par la mère de l’acquéreur. La cour d’appel avait donc retenu que la notification était irrégulière. La SCI soutient dès lors que l’acquéreur n’a pas rapporté la preuve que l’accusé n’avait été signé ni par lui-même ni par l’un de ses mandataires, de sorte que la cour d’appel a inversé la charge de la preuve.
La Cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que la promesse de vente portait sur un immeuble à usage d’habitation et qu’il n’était pas soutenu devant la cour d’appel que l’acquéreur était un professionnel. Dès lors, l’acquéreur bénéficiait du droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La Cour de cassation ajoute qu’il n’était pas établi l’existence d’un mandat au profit de la mère de l’acquéreur pour recevoir l’acte de notification, de sorte que la notification n’était pas régulière, le délai de rétractation n’avait donc pas couru et la clause pénale n’était pas due.
Il appartient dès lors au vendeur de rapporter la preuve que l’acquéreur est un professionnel et de vérifier que l’acte a bien été signé par l’acquéreur ou par son mandataire.
