La simplification promise par la réforme de l'urbanisme est-elle au rendez-vous ?
Les mesures qui touchent directement notre activité de géomètres-experts concernent les lotissements et les surfaces. Le premier point opère un ajustement des éléments à prendre en compte pour la déclaration préalable ou le permis d’aménager. Le second point est une forme de simplification par la filiation entre les surfaces des autorisations d’urbanisme, de la taxe d’aménagement et de la redevance en région Ile-de-France. Toutefois, les calculs des surfaces affiliées sont plus détaillés et une nouvelle surface a été créée pour le seuil du régime des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire et permis modificatif). Or, ces deux natures sont opposées : les surfaces des planchers sont prises au nu intérieur des façades, alors que la surface d’emprise au sol (article R420-1 du code de l’urbanisme) est la projection verticale du volume extérieur de la construction. Enfin, les Shon demeurent applicables dans certains articles du code de la construction et de l’habitation et du code général des impôts.
Après six mois d’application, des difficultés pratiques sont-elles apparues ?
Cette réforme introduisant de nouvelles règles de calculs de surface, certains automatismes sont à revoir, comme par exemple l’analyse des ratios entre les surfaces de planchers et les surfaces utiles. Des déductions nouvelles apparaissent et doivent être appréciées avec justesse : les embrasures, les locaux techniques et de sécurité incendie, les vides d’une gaine ou d’un conduit, etc. L’analyse de ces déductions peut être déterminante au regard de la densité d’un projet ou des droits réels existants. Attention aussi aux nouvelles confusions, comme par exemple, l’emprise au sol définie dans l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme, qui reprend le même intitulé que l’article 9 des PLU, mais qui n’a pas le même objet et donc qui n’a pas les mêmes règles de calcul…
En quoi cette réforme bouleverse-t-elle la pratique des géomètres-experts et des contentieux sont-ils à prévoir ?
En raison de notre qualité de conseil, l’intégration de ces nouvelles règles a été rapide. Les temps de traitement des calculs de surface de planchers ont augmenté et, même si la circulaire d’application a permis d’ajuster certains points, des interprétations sont nécessaires au regard des textes et des évolutions techniques ou architecturales. Ces interprétations engagent notre responsabilité. Cependant, les risques contentieux sont identiques à ceux qui existaient sous l’ancien régime des Shob-Shon ou des lotissements. Une page blanche est à écrire avec les imperfections habituelles des nouveaux textes. Nous sommes enthousiastes et sereins à l’idée de garantir la fiabilité de nos conseils et de nos travaux à partir d’une nouvelle règle du jeu qui ne manquera pas d’évoluer dans le temps à l’initiative du ministère de l'Écologie, du législateur ou des juges.
Pour en savoir plus, lire dans la revue « Opérations Immobilières » de septembre 2012, « 10 questions sur la réforme des surfaces et ses effets ».
